Por Julia Wiltgen
São Paulo – Comprar
um imóvel na planta já prevendo um eventual atraso nas obras virou um costume
entre os consumidores brasileiros. Problemas no setor de construção civil ao
longo do ano passado, envolvendo escassez de mão-de-obra, equipamentos e
materiais de construção, tornaram esses atrasos constantes.
Para resguardar os
direitos de quem já está pagando por seu imóvel e ainda tem que arcar com os
custos de sua moradia atual por mais tempo que o previsto, a Justiça tem tomado
decisões favoráveis aos consumidores, como a concessão de liminares para
suspender a correção monetária sobre o montante devido após a data prevista
para a entrega das chaves.
Os atrasos nas
entregas de imóveis comprados na planta já foram praticamente institucionalizados.
Tanto que os contratos costumam prever uma tolerância de 180 dias para que a
entrega das chaves seja efetivamente feita, a partir da data prevista de
entrega. “Acontece que grande parte dos atrasos está superando um ano”, diz um
advogado especializado em direito imobiliário.
Isso representa mais
um ano de prestações corrigidas pela inflação, que não anda baixa, e
possivelmente de aluguel com a própria moradia. Então o que o investidor deve
fazer para garantir seus direitos? Conheça a seguir as principais armadilhas
dos contratos assinados com as construtoras e os direitos do consumidor em cada
uma dessas situações:
1ª armadilha: O contrato assinado com a construtora
traz uma cláusula que prevê uma tolerância de até 180 dias, em caso de atraso
da obra, para a entrega das chaves.
Direito do Consumidor: Esse atraso é ilegal,
o que já foi confirmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Motivo: existe
um desequilíbrio claro no contrato, pois se o consumidor atrasar suas
obrigações, por qualquer motivo, ele é obrigado a arcar com penalidades, como
juros, multa e correção monetária. Por outro lado, o atraso da construtora está
respaldado pelo próprio contrato, sem qualquer contrapartida para o consumidor.
“Essa cláusula
geralmente vem escondida no miolo do contrato. Existe no quadro-resumo uma data
expressa de entrega das chaves e só lá no meio que aparece essa tolerância de
180 dias. São duas cláusulas contraditórias no mesmo contrato”, dizem os
advogados.
Solução: O consumidor tem o direito de contatar
a construtora e até de entrar na Justiça já a partir do primeiro dia de atraso
na entrega das chaves.
2ª armadilha: A obra atrasa, mas o montante devido à construtora
continua sendo corrigido pelo INCC, mesmo depois da data prevista para entrega
das chaves.
Direito do Consumidor: Ao financiar um imóvel na planta com a construtora, o consumidor não
paga juros até a entrega das chaves. Isso porque o imóvel continua em nome da
empresa, e não é possível pagar juros sobre o valor de um bem que não é seu.
Durante a construção, porém, o montante é corrigido pelo INCC, índice de
inflação que geralmente fica acima do IPCA. Em 2011, o INCC acumulado no ano
foi de 7,48%. O que vem ocorrendo é que essa correção monetária continua
ocorrendo mesmo quando a obra atrasa.
“A correção monetária é a
reposição do poder aquisitivo da moeda, o que, em tese, não onera o consumidor.
É por isso que ela pode continuar incidindo mesmo quando a obra atrasa”,
explica um advogado, que considera a cobrança absurda. “Só que a correção pelo
INCC é maior que os índices de reajuste de salários. Como quem está provocando
a elevação do custo para o consumidor é a construtora, ela que deveria encarar
o ônus”, completa.
Solução: Essa
linha de raciocínio vem levando a um aumento da concessão de liminares que
determinam às construtoras a suspensão da correção monetária a partir do
momento em que a entrega das chaves é adiada. Também é fixada multa caso a
construtora insista na cobrança. Em caso de atraso na entrega do imóvel,
portanto, o consumidor pode pleitear na Justiça que o montante devido à
construtora seja congelado.
3ª armadilha: O
consumidor não consegue migrar sua dívida da construtora para um banco
imediatamente após a expedição do Habite-se, como deveria ser. Além disso,
quando o Habite-se é expedido, nem sempre o imóvel está habitável. Mesmo assim,
continua a correção monetária pela inflação, e a construtora passa também a
cobrar juros.
Direito do consumidor: Quando ocorre a expedição do Habite-se, o
consumidor deve, imediatamente, migrar sua dívida com a construtora para um
banco, que concederá o financiamento bancário, apenas com a cobrança dos juros.
Acontece que, entre a expedição do Habite-se e a migração da dívida, há um
hiato que acaba onerando ainda mais o consumidor: a construtora passa a cobrar
correção monetária pelo IGP-M e uma taxa de juros.
Esse hiato ocorre em função da
burocracia. Para migrar a dívida para um banco, o consumidor precisa da
matrícula individualizada do imóvel, o que a construtora leva pelo menos 45
dias para obter após a expedição do Habite-se. Às vezes, porém, as construtoras
têm dificuldade de obter suas certidões negativas, essenciais à
individualização da matrícula, levando ainda mais tempo.
Outro problema é que a expedição
do Habite-se nem sempre significa que o imóvel está habitável. Ele está
tecnicamente pronto, mas ainda podem estar faltando azulejos, o piso e outros
acabamentos essenciais à moradia. Ou seja, além de arcar com os custos
adicionais após a expedição do Habite-se – juros e correção pelo IGP-M – o
consumidor não pode sequer se mudar para seu imóvel, e vai continuar a pagar
aluguel.
Solução: O consumidor
não deve ser obrigado a pagar nem correção, nem juros, nesse caso, uma vez que
o atraso na migração da dívida para o banco não é culpa dele, mas sim da
burocracia ou da própria construtora. Cabe aqui novamente liminar para
suspender essas cobranças extras após a expedição do Habite-se, congelando o
montante devido até que dívida possa ser migrada para o banco.
4ª armadilha: Atrelar o
pagamento da chamada “parcela das chaves” à data de previsão de entrega do
imóvel, e não à entrega das chaves, efetivamente. Pego de surpresa, o
consumidor pode não ter o valor em mãos para efetuar o pagamento e sofrer a
cobrança de multa.
Direito do Consumidor: O contrato de financiamento com a construtora
prevê parcelas a serem pagas durante a obra – as mais baixas, corrigidas pelo
INCC – e uma parcela um pouco mais alta a ser paga na data de entrega prevista
das chaves. Acontece que o pagamento dessa parcela está atrelado à data, não à
entrega das chaves em si.
Se isso não estiver claro, pode
ser que o comprador de um imóvel com a obra atrasada não se planeje para ter o
dinheiro em mãos na data prevista. Se ele estava pensando em financiar a parcela
da entrega das chaves – prevendo que, à época, já teria o Habite-se em mãos e
poderia migrar sua dívida para um banco – certamente não vai ter como pagar o
débito. Como resultado, a construtora acaba cobrando do cliente uma multa em
função do atraso.
Solução: O
consumidor pode, também, pleitear a suspensão e/ou devolução desta multa e
tentar prorrogar a data de pagamento da parcela das chaves para quando as
chaves forem efetivamente entregues.
Como fazer valer o seu direito
Antes de entrar na Justiça, o
consumidor deve tentar um contato formal com a construtora, obtendo por escrito
se a empresa vai isentá-lo do pagamento de juros, multa e correção cobrados
após a data de entrega prevista inicialmente. Não obtendo sucesso, pode entrar
na Justiça e pleitear, além das liminares para suspender ou ressarcir esses
custos, indenizações por danos morais e materiais.
No estado de São Paulo, o Secovi,
sindicato da habitação, assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o
Ministério Público fixando a indenização em 2% do valor já pago pelo
consumidor, mais 0,5% do valor pago a cada mês até a entrega das chaves. Para os
advogados especializados, esse acordo representa um retrocesso, pois as
indenizações costumam ser de 0,8% do valor total do imóvel ao mês, o que faz
uma enorme diferença.
No caso de um imóvel de 200.000
reais, 0,8% do valor do imóvel ao mês representa uma indenização mensal de
1.600 reais, o suficiente para bancar o aluguel em um imóvel semelhante. Como o
consumidor paga, em média, 30% do valor do imóvel antes da entrega das chaves –
o que neste exemplo seriam 60.000 reais – pelo TAC firmado entre o MP e o
Secovi, sua indenização seria de 4.000 reais de uma só vez, mais 300 reais
mensais, uma quantia ínfima para garantir a subsistência do consumidor.
O cliente tem, ainda, direito de
desistir da compra e receber o ressarcimento de 100% do valor pago, incluindo
todas as taxas e com correção monetária. Mesmo nesse caso cabe indenização por
dano moral e material, que deve ser paga em parcela única, à vista.
SERVIÇO:
Os mutuários que se encontram em
alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados
especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em
contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório,
com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário
previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila
buarque - ao lado do Metrô República.
