Proprietário x construtora: prazo para reclamar de defeito e obter indenização é de 20 anos

O prazo para o proprietário de obra de construção civil defeituosa entrar na Justiça com pedido de indenização contra a construtora responsável pelo empreendimento é de 20 anos, não de cinco, como sempre alegado pelas responsáveis pelo empreendimento. O entendimento, está pacificado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) na Súmula 194. Diz o texto: “Prescreve em vinte anos a ação...

O prazo para o proprietário de obra de construção civil defeituosa entrar na Justiça com pedido de indenização contra a construtora responsável pelo empreendimento é de 20 anos, não de cinco, como sempre alegado pelas responsáveis pelo empreendimento. O entendimento, está pacificado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) na Súmula 194. Diz o texto: “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra.”

A discussão é antiga: a jurisprudência começou a se firmar em 1990, no julgamento do recurso especial 1473, relatado pelo ministro hoje aposentado Fontes de Alencar, na Quarta Turma. Na ocasião, a empresa Carvalho Hosken Engenharia e Construções e Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A protestava contra a decisão que determinou indenização ao condomínio do Edifício Itanhangá Hills.

Na ação, o condomínio enumerou sérios defeitos de construção: o que a construtora fez mal, o que ela deixou de fazer, o que fez empregando materiais inadequados, o que fez com péssima mão-de-obra, o que deveria ter feito para a completa segurança das edificações. Condenadas a pagar indenização, as empresas apelaram argüindo ter ocorrido a prescrição, que no entender delas seria de cinco anos. Mesmo argumento que usaram no recurso ao STJ após perderem em segunda instância. A Quarta Turma discordou dessa posição, negando provimento ao recurso das duas: “A prescrição, não sendo a ação redibitória nem a quanti minoris, mas de completa indenização, é vintaneira (20 anos)”, proclamou o relator, ministro Fontes de Alencar.

Ao julgar o recurso especial 5522, interposto pela Itaú Seguradora, o ministro Sálvio de Figueiredo também chegou a conclusão semelhante. “O prazo de cinco anos do artigo 1.245 do Código Civil, relativo à responsabilidade de construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência”, afirmou. “Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor deverá ser acionado no prazo prescricional de 20 anos”, reiterou.

Em alguns dos casos de prescrição examinados pelo STJ durante estes anos, foi alegada também a legitimidade (possibilidade de entrar em juízo) do condomínio para pleitear pelos condôminos a indenização. No julgamento do agravo de instrumento 676.839, em 2005, o ministro Fernando Gonçalves ratificou o entendimento sumulado sobre a prescrição e fechou a questão da legitimidade. “A exclusão do condomínio, no caso, não tem o condão de alterar a condenação da ré, uma vez presente o interesse dos condôminos também na reparação dos danos existentes às áreas comuns”, defendeu.

O julgamento mais recente sobre o assunto já publicado foi relatado pelo ministro Cesar Asfor Rocha. Trata-se do agravo de instrumento 754.957, do Rio Grande do Sul. A Gafisa Imobiliária S/A protestava contra a aplicação da súmula 194 e contra o valor da indenização. Sem sucesso. Segundo o ministro, não se trata de incidência do artigo 1.245 do CC/1916 na espécie, uma vez que tal dispositivo deve ser observado para efeitos de verdadeira garantia ao proprietário do imóvel, não se cuidando verdadeiramente de prazo determinante para buscar-se a devida indenização em face dessa hipótese”, acrescentou o ministro Cesar Rocha, que manteve também o valor da indenização. “No caso, o valor arbitrado mostra-se compatível com a situação danosa, inexistindo situação excepcional capaz de provocar a intervenção desta Corte”, concluiu.

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