sexta-feira, 28 de dezembro de 2012

CONSTRUTORA NÃO PODE COBRAR TAXA DE REPASSE


Escrito por Rodrigo Prudente
Os contratos de compromisso de venda e compra de imóveis realizados entre consumidores e construtoras geralmente contêm cláusulas que estabelecem a necessidade do consumidor (denominado no contrato como promitente comprador) solicitar autorização da construtora antes de repassar o imóvel que adquiriu na planta para um terceiro, condicionando a validade desta negociação entre o consumidor e o terceiro à prévia autorização da construtora e ao pagamento pelo consumidor de taxas de anuência, de repasse, de expediente, de transferência, dentre outros nomes que as construtoras costumam inventar.
Inicialmente, para não criar confusão, é importante destacar que a taxa de repasse a que nos referimos nesta matéria não tem nada a ver com a taxa que algumas construtoras denominaram de "C.M. Taxa de Repasse" ou "C.M. Repasse na Planta", por exemplo, e que ilegalmente estão inserindo nas prestações mensais do parcelamento antes da entrega das chaves.
Esta nova tarifa denominada de "C.M. Taxa de Repasse" nada mais é do que juros disfarçados com outro nome, outra roupa. Entretanto, independente da maquiagem que estão usando nos juros, o importante é que esta nova tarifa cobrada por algumas construtoras também é ilegal. 
A taxa de repasse desta matéria, por sua vez, refere-se à porcentagem cobrada de uma única vez do consumidor quando ele vende o imóvel a um terceiro antes que o bem fique pronto. É como se fosse uma comissão a ser paga para a construtora em razão do consumidor ter vendido o imóvel para outra pessoa antes de receber as chaves. Um absurdo, pois a construtora em nada contribui para a venda e ainda quer ganhar comissão!
Desta forma, no entender das construtoras, para que o consumidor (promitente comprador) possa ceder seus direitos a um terceiro é necessário que antes exista autorização e pagamento da taxa de anuência, sob pena da construtora não autorizar a transferência de um imóvel na planta, de não emitir a escritura pública de compra e venda ou até mesmo dificultar o financiamento do saldo devedor quando da entrega das chaves.
Este tipo de cláusula, entretanto, nos termos do art. 122 do Código Civil, é ilegal, pois além de impedir a liberdade do consumidor de contratar com terceiros ao estabelecer a prévia autorização unilateral da construtora coloca o consumidor em desvantagem e impõe um arbitrário aumento de lucro para a empresa ao se exigir o pagamento de uma taxa de anuência, contrariando, desta vez, o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Os tribunais, em conformidade com o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento de renomados juristas, têm declarado a ilegalidade de tais cláusulas, conforme se percebe nas seguintes ementas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CLÁUSULA ABUSIVA. TAXA DE ANUÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. COERCIBILIDADE. ARTIGO 51 DO CDC EM CONFRONTO COM A LEI DE ARBITRAGEM. (...). Tendo sido a autora quem pagou a taxa que reputa ilegal, está ela legitimada para pleitear em juízo a declaração de sua nulidade e a devolução do que pagou. A cessão do direito da adquirente do imóvel não pode ficar condicionada à anuência da construtora e muito menos ao pagamento de uma taxa flagrantemente abusiva, e que traduz enriquecimento sem causa. O trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento já é remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando pretende este revender a unidade. Desprovimento do recurso. (TJ/RJ – 8ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2005.001.37220, Rel. Des. Odete Knaack de Souza, 13/12/2005)


Adjudicação Compulsória — Cabimento — Cadeia de cessão de direitos demonstrada — Quitação anuída tacitamente pela Apelante – Recusa infundada em outorgar a escritura definitiva - Anuência da Apelante para que a cessão de direitos tenha validade — desnecessidade - Art. 115 do Código Civil de 1916 reiterado pelo art. 122 do Novo Código Civil – Multa pelo não recebimento da escritura no prazo de seis meses do vencimento da última parcela — Ausência de respaldo legal — Abusividade — Art. 51, IV do CDC — Sentença mantida — Recurso improvido. Recurso. (TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 541.479-4/5-00, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, julg. 26.03.2008)


Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. cobrança (contrato imobiliário) - Procedência - Inconformismo - Desacolhimento - Reconhecimento da abusividade de cláusula contratual, inserida em contrato de adesão, que estipula o pagamento de taxa de transferência, para fins de anuência do promitente-vendedor, na hipótese de cessão de direitos, pelo promissário- comprador - Mitigação do pacta sunt servanda, ante a vantagem injustificada, em prejuízo do aderente – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ/SP – 9ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 994.05.100607-3, Rel. Des. Grava Brazil, julg. 09.03.2010)


No julgamento deste último caso citado, o Desembargador Grava Brazil explicou com clareza as razões da abusividade da cobrança da taxa de transferência:

“No caso, com esse balizamento, forçoso reconhecer o caráter eminentemente potestativo da cláusula contratual, inserida em contrato de adesão, que condicionou a anuência da apelante ao pagamento da denominada "taxa de expediente", no valor de R$ 16.087,16 (item IV, fls. 56). A respeito, oportuna a constatação, conforme se tira da leitura da r. sentença recorrida, de que "o autor não estava simplesmente rescindindo o contrato e devolvendo o imóvel para a ré, hipótese em que esta poderia reclamar, em tese, tal valor em razão dos prejuízos decorrentes dessa conduta. O autor, adimplente, estava simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuência da ré, de modo que não há que se falar, sequer, em prejuízo, sendo que a transferência, no caso, não justifica o valor fixado".

Verifica-se, portanto, que são ilegais a cobrança de tais taxas pela construtora e a recusa em emitir a escritura pública de compra e venda.

Se você, porventura, pagou estas taxas ou não conseguiu a emissão da escritura de compra e venda, saiba que foi ou está sendo lesado. 
SERVIÇO: 


Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

APAMP - Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados
Somos um grupo de estudo e defesa de direitos dos prejudicados nas construções civis que busca a melhoria do setor para se evitar atrasos de entrega e abusos das empresas. Desta forma pretendemos disseminar informações de direitos ao público pelo meio de estudo setorizado. Para reparar os erros e abusos encontrados contamos com parceria junto a escritórios jurídicos especializados no intuito de promover as ações cabíveis e buscar as indenizações possíveis, mantendo ainda informes sobre diversas empresas do ramo e problemas típicos a cada uma delas.

Cláusula de 180 dias das construtoras é ilegal


As construtoras colocam nos contratos as chamadas cláusulas de tolerância, que inicialmente eram de 90 dias, passaram para 120 e hoje a maioria já trabalha com 180 dias. Cabe a pergunta: é legal esta cláusula, à luz do direito do consumidor?

Por Henrique Guimarães

Graças às políticas de facilitação do crédito, especialmente as voltadas para a aquisição da casa própria, milhões de brasileiros, nos últimos anos, tem firmado contratos de promessas de compra e venda com construtoras por todo o Brasil. Boa parte desses ajustes dizem respeito à aquisição de imóveis “na planta”, onde o consumidor adquire uma expectativa de direitos, qual seja a de vir a ser dono de uma ou mais unidades imobiliárias a serem construídas naquele empreendimento.

Esses contratos, que são de adesão, preveem um plano de pagamento do imóvel, pelo consumidor, com datas certas e pré-determinadas, sob pena de sanções contratuais, como multa, juros e até a rescisão do contrato com perda de parte do que tenha sido pago. Do outro lado, prevê a obrigação da incorporadora/construtora construir o imóvel e entregá-lo em prazo igualmente pré-determinado. Não obstante essa pré-determinação, porém, as construtoras colocam nos contratos as chamadas cláusulas de tolerância, que inicialmente eram de 90 dias, passaram para 120 e hoje a maioria já trabalha com 180 dias. Cabe a pergunta, é legal esta cláusula, à luz do direito do consumidor?
A resposta é não! O direito do consumidor tem entre os seus princípios o do equilíbrio das relações de consumo, da equidade, a se refletir na bilateralidade dos contratos de consumo. Ou seja, isso quer dizer que a relação de consumo tem que ser equilibrada, na sua balança de prestações e contra-prestações, não podendo pender com a desigualdade de benefícios para uma das partes. Neste sentido o art. 51, IV do CDC:
Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou implique em renúncia ou disposição de direitos. (...);
III – transfiram a responsabilidade a terceiros;
IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Vale também a lição de Felipe Peixoto Braga Netto:
Serão inválidas as disposições que ponham em desequilíbrio a equivalência entre as partes. Se o contrato situa o consumidor em situação inferior, com nítidas desvantagens, tal contrato poderá ter a sua validade judicialmente questionada, ou, em sendo possível, ter apenas a cláusula que fere o equilíbrio afastada”. (Felipe Peixoto Braga Netto, in Manual de Direito do Consumidor, Salvador: Edições Juspodivm, 2009)
Por outro lado o Superior Tribunal de Justiça recentemente reconheceu a:
 “imposição de um novo paradigma de boa-fé objetiva, equidade contratual e proibição da vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV)” (STJ, REsp.437.607, rel. Min. Hélio Quáglia Barbosa, 4ª T., j. 15/05/07, DJ 04/06/07).
Qualquer cláusula em contrato de consumo igualmente não pode ofender os princípios constitucionais da razoabilidade e proporcionalidade:
NÃO PODE A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL OFENDER O PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51, IV,  DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A REGRA  PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA, COM OBRIGAÇÕES INCOMPATÍVEIS COM A BOA-FÉ E A EQUIDADE” (STJ, RESP 158,728, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3ª T., J. 16/03/99, P.DJ 17/05/99)
Assim, a maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora, e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do CDC no que se refere ao equilíbrio contratual.
A jurisprudência já vem re conhecendo essa realidade:
 “PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(...)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap.Cív. nº48245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg.08.03.1999)
EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÊNCIA PRVISTO NO CONTRATO.
Considera-se inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
O prazo de tolerância previsto em contrato somente é justificativa para a prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
(TJ/MJ – 7ª C. Cív., Ap. Cív. Nº361743-8, Rel. Des. José Afonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).
A exceção que admitiria a utilização da cláusula de tolerância, mesmo assim em patamar mais razoável (90 dias), seria na ocorrência de um caso fortuito ou de força maior. A doutrina e a jurisprudência convergem no entendimento de que o fortuito e a força maior são apenas as situações imprevisíveis e inevitáveis. Vejamos se é possível encaixar esses conceitos nos principais argumentos das construtoras para justificar os atrasos: a) problemas com o terreno da construção, b) chuvas, c) greve dos trabalhadores da construção civil e d) falta de materiais de construção e de mão-de-obra.
Quanto a ocorrência de problemas com o terreno da construção, é evidente que trata-se de uma falha da construtora no estudo e avaliação prévia do terreno pelos seus engenheiros. É um caso evidente de vício (erro, falha) na prestação do serviço. Não se pode transferir a responsabilidade por um erro seu aos consumidores que confiaram na qualidade e responsabilidade da empresa. Como já mostrado acima, o CDC possui normas que proíbem tais práticas (art. 51, I, II, e III).
Aliás, o STJ já tem jurisprudência refutando esse argumento REsp 331496/MG RECURSO ESPECIAL 2001/0086594-7:
RESPONSABILIDADE CIVIL, CONSTRUTORA, DESCUMPRIMENTO, PRAZO, ENTREGA, IMÓVEL, INDEPENDÊNCIA, ALEGAÇÃO, ATRASO, MOTIVO, CORREÇÃO, DEFEITO, TERRENO, COMPROVAÇÃO, PROVA PERICIAL, EXISTÊNCIA, PRESUNÇÃO, EMPRESA, CONHECIMENTO, FATO, MOMENTO, CELEBRAÇÃO, CONTRATO, NÃO CARACTERIZAÇÃO, CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR.TERMO FINAL, UTILIZAÇÃO, VALOR, ALUGUEL, BASE DE CALCULO, INDENIZAÇÃO, DATA, ENTREGA DAS CHAVES, JUÍZO, CARACTERIZAÇÃO, DATA, DISPONIBILIDADE, POSSE, IMÓVEL, AUTOR.
O risco da atividade econômica é do empresário, assim como o lucro, com base no princípio capitalista insculpido na Constituição Federal de 1988. Pela Teoria do Risco, “aquele que lucra com uma situação deve responder pelo risco ou pelas desvantagens dela resultantes” (ubi emolumentum, ibi onus; ubi commoda, ibi incommoda). O que desejam as construtoras em tais casos é gozar do bônus e transferir o ônus, numa postura violadora da boa-fé objetiva e em nítido descompasso com as noções modernas de empresarialidade responsável ou cidadã, que exige que todas as suas ações sejam pautadas pela ética, sem exceção.
Quanto à alegação de chuvas como força maior, também só pode ser aceita em casos excepcionais. Usemos como exemplo a capital baiana. É sabido que todo ano Salvador passa por um forte período de chuvas de outono. Logo, evidentemente, não se pode classificar como algo imprevisível, a justificar a utilização da cláusula de tolerância, salvo se o índice pluviométrico registrado for muito fora de padrão para o período, algo não registrado “há décadas”, por exemplo.
Em relação a ocorrência de greves dos trabalhadores da construção civil, devido à regularidade da sua ocorrência (todo ano tem) também não se enquadraria como imprevisível. Menos ainda inevitável, já que o seu advento depende de negociações com sindicatos que podem ser antecipadas, melhor negociadas, gerenciadas, etc.
Sobre a falta de materiais de construção e de mão de obra no mercado, a alegação chega a ser desrespeitosa para com os consumidores. Ora, como se pode alegar falta de mão-de-obra e materiais de construção para concluir no prazo um empreendimento em curso, se a mesma empresa continua a lançar no mercado novos e novos empreendimentos??? É abusar da inteligência do consumidor, argumento pífio!
A conta é simples, se determinada obra levaria 4 anos para ser concluída com 100 trabalhadores, com 200 esse prazo cairia pela metade. É exatamente o que as construtoras não querem fazer, desembolsar para cumprir os prazos dos contratos elaborados por elas próprias, deixando ao sabor de todo tipo de transtornos e prejuízos os consumidores brasileiros, diante do olhar complacente e inoperante das autoridades e legisladores do nosso país.
O que realmente está por trás dos epidêmicos atrasos nas construções particulares de todo o Brasil são o acintoso desrespeito e despreocupação das construtoras com as famílias que adquirem imóveis e se planejam em cima do cronograma contratualmente firmado para a entrega do empreendimento. É quando o sonho da casa própria vira pesadelo!
Só para registro, foi publicado o lucro trimestral de uma das construtoras que atuam nacionalmente, a PDG, que alcançou, no início de 2011, a cifra de R$239,00 milhões de reais! Crescimento de 33% em relação ao primeiro trimestre de 2010O dado é emblemático e reflete a realidade desse mercado e a perversidade que vem se praticando, impunemente, contra os consumidores nacionais. De um lado polpudos lucros nunca antes alcançados pelo setor da construção civil, do outro, um rastro de desrespeito e prejuízos amargados pelos clientes.
A boa notícia é o crescimento do número de ações contra as construtoras em razão dos atrasos, que só em São Paulo aumentou cerca de 60% nos últimos três anos, o que indica que o consumidor está tomando consciência dos seus direitos e está mais dispostos a exercitá-los.
Vale lembrar que o consumidor com obra atrasada tem uma série de direitos a pleitear em seu favor, portanto fique atento, consumidor consciente é consumidor bem informado!

SERVIÇO: 


Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

APAMP - Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados
Somos um grupo de estudo e defesa de direitos dos prejudicados nas construções civis que busca a melhoria do setor para se evitar atrasos de entrega e abusos das empresas. Desta forma pretendemos disseminar informações de direitos ao público pelo meio de estudo setorizado. Para reparar os erros e abusos encontrados contamos com parceria junto a escritórios jurídicos especializados no intuito de promover as ações cabíveis e buscar as indenizações possíveis, mantendo ainda informes sobre diversas empresas do ramo e problemas típicos a cada uma delas.

segunda-feira, 17 de dezembro de 2012

Vícios e defeitos de construção


O que são vícios e defeitos na construção? Como identificar e analisar as ocorrências? O que podemos e precisamos fazer nesses momentos? 



- Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção. 

- Vícios: segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". 

- Defeitos: segundo o mesmo manual, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor". 

- Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos. 

- A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para reclamações na Justiça é de 20 anos 

- Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra). 

- No tristemente famoso caso do edifício Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos. 

- É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. 

- Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios. 

- Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça. 

- A ação pode ser em nome do condomínio. 

- O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. 

- Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça). 

- Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados. 

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Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

quarta-feira, 12 de dezembro de 2012

SP: decisões judiciais sobre atraso na entrega de imóveis beneficiam comprador


SÃO PAULO - Depois de um aumento de quase 400% no número de ações judiciais contra as construtoras entre 2008 e 2010 em São Paulo, as primeiras decisões judiciais referentes aos atrasos de entrega de imóveis começam a ser divulgadas.


De acordo com o escritórios especializados na área imobiliária, no geral, os juízes têm sido rigorosos em relação às justificativas das construtoras, como, por exemplo, a falta de mão de obra, excesso de chuvas e demora na liberação de licenças, e têm condenado ao pagamento de multas e indenizações por danos morais e materiais.
Indenizações
Em uma decisão anunciada neste mês, por exemplo, uma construtora foi condenada a pagar uma indenização de mais de R$ 100 mil, que pode ser maior, já que a obra ainda não está pronta e o valor da indenização deve ser calculado até a entrega das chaves e acrescido de juros e correção.

“Tranquiliza saber que o Judiciário tem entendido que os atrasos de obras não são meros aborrecimentos e que os consumidores precisam ser indenizados”, disse o sócio do Tapai Advogados, Marcelo Tapai.

Em outra decisão, também deste mês, uma construtora foi condenada a pagar cerca de R$ 45 mil, entre danos materiais, morais e reembolsos, a um cliente que comprou um imóvel por R$ 141 mil e está sofrendo com o atraso que já dura 14 meses.

Segundo o especialista, além das indenizações, a anulação das cláusulas de tolerância para atrasos, comuns nos contratos de incorporação imobiliária, deve ser comemorada. “É algo abusivo, já que não existe contrapartida. Ou seja, caso o comprador não cumpra a sua parte e atrase os pagamentos, o contrato é rescindido em pouco tempo”, conclui o advogado.


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Construtora que atrasa terá de pagar aluguel

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segunda-feira, 10 de dezembro de 2012

IMÓVEL NOVO: TAXA DE CORRETAGEM É ILEGAL



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sexta-feira, 7 de dezembro de 2012

Cresce 29% o número de ações por atraso em obras

MSN - SP - DINHEIRO - 06/12/2012

SÃO PAULO - O número de ações na justiça por descumprimento do prazo de entrega de imóveis na capital paulista cresceu 29% no acumulado deste ano.

De acordo com a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, entre janeiro e novembro deste ano, foram ajuizadas 815 ações contra 632 durante todo ano de 2011.

Já em relação às reclamações dos consumidores, no acumulado deste ano, houve 2.246 registros de mutuários descontentes com a data de entrega do imóvel, contra 1.920 registros realizados durante o ano passado.

Justiça

Segundo o presidente da Associação, Marco Aurélio Luz, tanto a imobiliária como a construtora são obrigados, por lei, a fornecer aos futuros condôminos os nomes e endereços dos que já estão participando do empreendimento. Na recusa desta prática, os donos dos imóveis podem apresentar queixa no Ministério Público do seu Estado que tomará as providências para o fornecimento dos nomes e endereços.

O presidente ainda explica que com a facilidade de acesso à informação, os consumidores estão mais cientes dos seus direitos. "Antes poucos compradores recorriam à Justiça. Agora, os mutuários têm mais conhecimento de que procurar o Poder Judiciário é essencial para pleitear o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% ao mês pelo atraso. Além disso, requerer lucro cessante, ou seja, o que o prejudicado deixou de ganhar ou perdeu um lucro esperado", conta.

Porém, Luz revela que muitos consumidores perdem o prazo para entrar com a ação. "Nas situações de atraso da obra, o tempo para recorrer ao judiciário é de cinco anos, período que passa a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do 'Habite-se'", completa.

SERVIÇO: 


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quinta-feira, 6 de dezembro de 2012

ATENÇÃO PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS!!!

taxa de corretagem geralmente é cobrada no ato da compra de imóveis na planta. Ela deverá ser devolvida acrescida de juros e correção monetária além de ser restituída na sua forma em dobro pela construtora ao proprietário conforme recente decisão judicial. 

Deste modo, faça valer os seus direitos! Pleiteie na Justiça a devolução desses valores pagos indevidamente. 


Solicitamos o seu comparecimento em uma de nossas unidades munido de toda a documentação referente a compra do imóvel, tais como:
Contrato
Recibos de pagamento
Aditivos
Folders

Entre em contato agora mesmo com a nossa equipe de atendimento.

Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

Proprietários de imóveis questionam na Justiça cobrança de juros da Tecnisa

Última Instância - SP - NOTÍCIAS - 05/12/2012

A construtora Tecnisa está descumprindo uma cláusula de contratos e cobrando juros de mora de clientes que ainda não receberam o imóvel, que já está atrasado além do prazo de 180 dias de tolerância. Segundo o advogado Marcelo Tapai, que cuida de ações movidas por alguns proprietários contra a construtora, a prática envolve empreendimentos localizados nos municípios de São Paulo, Barueri, Cotia e São José dos Campos.

De acordo com os clientes, há uma cláusula nos contratos assinados com a construtora que prevê o pagamento da parcela final das obras com os recursos obtidos a partir do financiamento do banco. No entanto, a Tecnisa atrasou a entrega dos imóveis. Por causa disso, os proprietários não recebem o Habite-se e, sem ele, o banco não libera o financiamento. Logo, não há como pagar a parcela final, que está em atraso.

Especialista em direito imobiliário, Tapai explica que é comum as construtoras atrasarem a entrega de obras, para lucrarem com os juros e multas provocadas pelos atrasos, em outras palavras, elas "criam dificuldades para depois venderem facilidades". Ele afirma que não há fundamento na cobrança porque o contrato previa que a última parcela seria paga após a conclusão das obras.

"A Tecnisa atrasa a entrega e, por não conseguir o financiamento, o proprietário não paga a última parcela. Com o passar do tempo, os juros pelo atraso vão se acumulando e, em alguns casos, a dívida chega a 40% do imóvel. Daí a empresa entra em contato com o cliente e ‘reduz’ essa dívida. O atraso se torna lucrativo para elas.", denúncia Tapai.

O Última Instância entrou em contato com a Tecnisa , mas a empresa se limitou a responder que não comenta "casos em juízo".

No dia 26 de outubro, o juiz Fabiano da Silva Moreno, do Tribunal de Justiça de São Paulo, concedeu uma liminar favorável aos clientes de Tapai, determinando a suspensão da cobrança dos juros e multas pelo atraso, enquanto o caso aguarda uma decisão final.

Tapai alerta que os proprietários devem ficar atentos aos seus direitos e tomar cuidado com as tentativas de acordo apresentadas pelas construtoras. " É comum as empresas falarem que vão dar um desconto, se o cliente assinar um termo reconhecendo a dívida. Dependendo do acordo, o proprietário perde o direito tanto a restituição dos juros como também o de pleitear uma indenização".

Outro ponto importante, lembra o advogado, é que os clientes devem saber que entrar com uma ação na justiça não impede e nem atrapalha o recebimento do imóvel.

"Muitos aceitam os acordos, ou pagam as multas porque acha que não vão conseguir nada entrando na Justiça e querem realizar um sonho de ter o seu imóvel. Como são poucos que exigem os seus direitos, mesmo pagando a indenização para elas, quando se calcula a diferença entre o valor ganho com o que foi cobrado a mais dos outros clientes e as indenizações, a prática dá um resultado bastante lucrativo para as construtoras", conclui Tapai.

SERVIÇO: 


Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

Protesto Contra a Construtora Cyrela



Entenda o caso:

As armadilhas na aquisição do imóvel

Fonte: Folha do Condominio

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, 

são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado. 


SERVIÇO: 


Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

quarta-feira, 5 de dezembro de 2012

Espera de 2 anos por imóvel gera protesto



Espera de 2 anos por imóvel gera protesto
Famílias também pagam juros cobrados pela construtora, que não conseguiu Habite-se
Por ARTUR RODRIGUES – O Estado de S.Paulo.
Quinhentas famílias esperam desde 2010 pela entrega de apartamentos na Freguesia do Ó, zona norte de São Paulo, e ainda pagam juros cobrados pela construtora e incorporadora Tecnisa. Revoltados, moradores vão protestar às 10h30 de hoje na frente dos prédios, na Avenida Petrônio Portela. O condomínio foi construído sobre um bosque, o que atrasou o processo de licenciamento na Prefeitura.
A supervisora de vendas Adriana Paes Landim, de 39 anos, diz que está morando “de favor”. “Por causa do atraso, estou tendo de viver na casa dos meus pais”, disse ela, uma das organizadoras do protesto. Segundo Adriana, a construtora converteu a compensação ambiental de construir 2.142 mudas no pagamento de multa de cerca de R$ 127 mil. Mas, mesmo com a troca pela compensação financeira, o empreendimento ainda não conseguiu o Habite-se.
A Tecnisa alega que assumiu pendências ambientais deixadas por outra construtora, que não informou sobre o problema antes de repassar o empreendimento. A empresa afirma que vem trabalhando “incansavelmente” para acelerar o processo na Prefeitura.
Na comunidade dos moradores no Facebook, os compradores lamentam. “Esse Viverde deveria mudar de nome: Condomínio Esperança… Esperança de um dia morar nele. Que decepção e arrependimento”, escreveu uma das pessoas.
Outra reclamação dos moradores é que, mesmo com o atraso, a Tecnisa continua cobrando juros sobre o pagamento da parcela final, geralmente em fase de financiamento bancário. “Não é justo cobrarem juros durante o atraso criado por eles mesmos”, reclama Adriana.
A Tecnisa afirma que “as cobranças são legítimas e estão devidamente previstas em contrato”. Além disso, de acordo com a empresa, os clientes estão sendo indenizados pela demora na entrega dos apartamentos. A construtora afirma que 90% dos apartamentos estão vistoriados e aceitos pelos moradores, aguardando apenas o alvará da Prefeitura para emitir a posse dos imóveis.

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Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.


APAMP - Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados
Somos um grupo de estudo e defesa de direitos dos prejudicados nas construções civis que busca a melhoria do setor para se evitar atrasos de entrega e abusos das empresas. Desta forma pretendemos disseminar informações de direitos ao público pelo meio de estudo setorizado. Para reparar os erros e abusos encontrados contamos com parceria junto a escritórios jurídicos especializados no intuito de promover as ações cabíveis e buscar as indenizações possíveis, mantendo ainda informes sobre diversas empresas do ramo e problemas típicos a cada uma delas.

Atrasou. E agora?





APAMP - Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados
Somos um grupo de estudo e defesa de direitos dos prejudicados nas construções civis que busca a melhoria do setor para se evitar atrasos de entrega e abusos das empresas. Desta forma pretendemos disseminar informações de direitos ao público pelo meio de estudo setorizado. Para reparar os erros e abusos encontrados contamos com parceria junto a escritórios jurídicos especializados no intuito de promover as ações cabíveis e buscar as indenizações possíveis, mantendo ainda informes sobre diversas empresas do ramo e problemas típicos a cada uma delas.


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Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados

Publicação do Secovi procura esclarecer duvidas de compradores


Baixe a cartilha nesse link:  http://www.youblisher.com/p/491903-Cartilha-da-Compra-Consciente/

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Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados


sábado, 1 de dezembro de 2012

Cooperativas habitacionais - Como funcionam

Com a estabilização da economia, as famílias brasileiras recuperaram o poder de controlar seu orçamento e, naturalmente, de planejar iniciativas como a aquisição de moradia, o maior sonho da maioria dos cidadãos.

Dentro dessa realidade positiva, ressurge com especial destaque para a aquisição da casa própria: as Cooperativas Habitacionais. Um sistema que proporciona oportunidades concretas, mas que exige análises por parte de quem adere ao sistema.

Em face desse novo contexto, quatro entidades do setor no Estado de São Paulo – Abicoop, Secovi-SP, Sincooesp e SindusCon-SP, inspiradas no espírito de atuação transparente e democrática a que se propõe o sistema cooperativado, elaboraram o presente “ Manual de Orientação – Programa de Cooperativas Habitacionais”. O principal objetivo é orientar futuros cooperativados e administradores de cooperativas, esclarecendo alguns requisitos básicos. Alguns deles são exigidos por lei e outros são de suma relevância para propiciar segurança e tranqüilidade ao sucesso dos futuros empreendimentos habitacionais. Observados tais requisitos, os que pretenderem aderir ao sistema cooperativo terão maior certeza de estar no caminho certo.


O COOPERATIVISMO

O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de lucro.

No Brasil, a Lei 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional de Cooperativismo.

Entre as várias espécies de cooperativas, a habitacional se caracteriza pela união de pessoas cujo objetivo comum é a aquisição da casa própria a um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor dos cooperados.

Se você pretende ingressar numa cooperativa, siga atentamente as recomendações.


O QUE FAZER ANTES DE INGRESSAR NUMA COOPERATIVA

Verificar se a Cooperativa:

» Cumpriu todos os atos jurídicos para a constituição e funcionamento, e, em especial, se sua proposta está de acordo com os atos cooperativos previstos no seu Estatuto, conforme Lei 5.764/71. Confira, por exemplo, se existe de fato um Estatuto da Cooperativa e se o mesmo foi aprovado em assembléia dos membros;

» Está registrada na Junta Comercial do Estado de São Paulo ( Jucesp );

» Está inscrita no CGC do Ministério da Fazenda;

» Possui sede e/ou local de atendimento ao associado, com pessoas devidamente preparadas;

» Dispõe de estrutura técnica adequada, ou de um Órgão Assessor de reconhecida capacidade técnica especializada, e com experiência na área habitacional. Procure informar-se cobre a empresa que assessora a cooperativa, sua experiência no mercado e seu currículo.

Além disso, é altamente recomendável que a Cooperativa esteja:

» Inscrita no Cadastro da Ocesp – Organização das Cooperativas do Estado de São Paulo;
» Filiada ao Sincooesp – Sindicato das Cooperativas do Estado de São Paulo.

Outras recomendações:

A cooperativa deverá apresentar, sempre que solicitada, as certidões negativas de protestos, dos distribuidores forenses, da Justiça Federal e de impostos municipais. Se houver ações ou protestos, procure esclarecer devidamente o assunto junto à diretoria da Cooperativa ou ao Órgão Assessor. Solicite informações sobre as providências tomadas para sanar os problemas.


O que a Cooperativa Habitacional precisa fazer

A Cooperativa deverá:


» Promover empreendimentos habitacionais em terrenos definidos, com documentação regular e previamente analisados quanto a viabilidade técnica. O Órgão Assessor ou a construtora contratada devem prestar a esse respeito todas as informações necessárias, sempre que solicitadas;

» Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno onde será realizado o empreendimento habitacional;

» Apresenta a ficha técnica ( ou equivalente ) emitida pela Prefeitura, comprovando que a área é adequada àquele empreendimento;

» Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com experiência na construção de conjuntos habitacionais;

» Informar ao cooperativado as condições de aquisição do terreno, bem como manter à disposição a documentação correspondente à mesma;

» Verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o terreno onde será executado o empreendimento apresenta ônus, ou seja, se há fato impeditivo para sua livre aquisição e utilização;

» Fornecer informações precisas sobre o plano habitacional e as condições de contratação da obra, acompanhadas de planta do apartamento ou casa e suas áreas, e de planta que mostre a implantação das construções sobre o terreno. Fornecer também o memorial descritivo, documento que detalha a construção e os acabamentos do empreendimento;

» Definir se o contrato de construção da obra com a construtora será PREÇO FECHADO ou a PREÇO DE CUSTO. Observe as diferenças entre as duas modalidades de contratação:

Preço Fechado: quando o preço de construção é, desde o início, fixado no contrato ( com os correspondentes reajustes e correção monetária );

Preço de Custo: quando o preço de construção for apurado no final da obra, conforme variarem seus custos. Neste caso, haverá um preço inicial estimado, que poderá variar, para mais ou para menos, em conformidade com os custos das obras.

- Se for PREÇO FECHADO, informar as condições de reajuste das parcelas;

- Se for PREÇO DE CUSTO, informar se há limite máximo de variação do preço inicialmente estimado, devendo isto constar do contrato assinado entre a Cooperativa e a construtora e do Termo de Adesão firmado entre o Associado e a Cooperativa.

NOTA: é recomendável que o contrato de construção e o memorial descritivo estejam registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e disponíveis no local de atendimento da Cooperativa, permitindo-se a qualquer interessado tomar conhecimento das condições construtivas do imóvel.

SERVIÇO: 


Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.