Incorporações Imobiliárias Camufladas em Cooperativa Habitacional, Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Nos últimos anos, graças ao crescimento da economia e incentivos do governo federal, o setor imobiliário tem crescido assustadoramente.

Esse crescimento é visível, afinal, basta andar de carro pela cidade que nos deparamos com várias ofertas imobiliárias. Também nos jornais, revistas, etc., é possível ver esse “boom” imobiliário.

Alguns analistas prevêem um estouro desta bolha, assim como se deu nos Estados Unidos. Outros especialistas dizem que o problema imobiliário, que desencadeou a crise econômica de 2009 mundo afora, não ocorrerá no Brasil em razão da solidez dos bancos e a política de controle do governo nesse setor (bancário).

Um meio alternativo e de baixo custo para adquirir um imóvel residencial é por meio de cooperativa habitacional, cujo sistema é regulado pela Lei 5.764/71, que define a Política Nacional do Cooperativismo.

Grosso modo, a cooperativa habitacional funciona da seguinte forma: trata-se de uma entidade associativa cujo escopo é proporcionar a seus associados a construção e aquisição de imóveis residenciais pelo sistema de auto-financiamento de construção cooperada a preço de custo.

Por meio das cooperativas habitacionais é que se adquire terrenos para construções dos imóveis, que são custeados através de mútua ajuda financeira entre os cooperados.

Esse mutualismo financeiro só se encerra quando todos os associados venham a adquirir um imóvel residencial totalmente quitado. Para tanto, todos os associados tem que estar adimplentes com a contribuição mensal.

No regime cooperativo não se aplica, em tese, o Código de Defesa do Consumidor, pois há lei específica que regula o sistema, conforme disposição do artigo 79 da Lei 5.764/71.

Esse sistema diferenciado e flexível de aquisição de imóvel residencial tem sido utilizado com freqüência, e também, tem sido meio para que alguns aproveitadores se beneficiem deste sistema para atuar como verdadeiras incorporações imobiliárias, sem, contudo, submeter-se ao rigoroso regime do Código de Defesa do Consumidor.

Ou seja, a adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda.

Explico: certo casal, prestes a contrair núpcias, adere a um compromisso de participação em programa habitacional com objetivo de adquirirem imóvel residencial a um certo valor, num prazo não superior a dois anos.

Na cooperativa, o hipotético casal toma conhecimento que as unidades residenciais serão entregues, mediante sorteio, a cada cento e oitenta dias, assim sucessivamente, até a entrega da última unidade no prazo de dois anos preestabelecido.

Empolgado o casal associa-se a cooperativa, e pagam mensalmente as parcelas, no afã de que em até dois anos consigam a tão sonhada casa própria.

No curso do negócio, o casal é informado que além das parcelas mensais, eles teriam que pagar um saldo residual, que não fora informado no momento da adesão.

Além disso, o casal é informado que não há previsão de entrega do imóvel.

Indignados, o casal decide desistir do negócio formalizando a desistência junto a cooperativa.

No estatuto da cooperativa, há uma cláusula que dispõe sobre exclusão e/ou desistência do cooperado, que assegura a restituição parcial das parcelas que o casal havia pagado até aquele momento.

Geralmente, nesse tipo de cláusula, as cooperativas retém até 30% daquilo que fora pago até a desistência.

Neste exemplo, se fossem aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e Código Civil e não àquela da Lei de Cooperativa estaria configurado o inadimplemento contratual da cooperativa, pois a mesma não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel no tempo estipulado (dois anos), de forma que não se justificaria a retenção de uma porcentagem das parcelas que foram pagas por aquele casal.

No entanto, embora o casal, do exemplo acima, tenha firmado um compromisso de participação habitacional em cooperativa, a verdade é que a natureza deste negócio é tipicamente de um contrato de compromisso de compra e venda das incorporações imobiliárias.

Ou seja, algumas cooperativas agem disfarçadamente como autenticas incorporações imobiliárias, impõem cláusulas iníquas aos consumidores, valendo-se das benesses da Lei 5.764/71, que disciplina o sistema das cooperativas, de forma a se verem imunes as regras do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

O Poder Judiciário atento a este engodo de algumas cooperativas inescrupulosas tem rechaçado essa conduta no sentido de reconhecer a natureza de incorporação imobiliária destes negócios para afastar a incidência da lei que regula o sistema cooperativo e com isso aplicar as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Voltando-se ao exemplo do casal, não é justo que a “cooperativa” travestida de incorporação imobiliária não obedeça ao prazo estipulado na avença, em detrimento do “cooperado”, que já desembolsou determinado valor e não viu concretizar o sonho da casa própria além de não ser restituído integralmente o valor desembolsado.

As incorporações imobiliárias, em razão do proveito econômico que sua atividade empresarial lhe aufere, assumem objetivamente o risco nos casos de atraso na entrega do imóvel a seus clientes, além de terem que suportar as perdas e danos do seu descumprimento contratual. Assim determina o Código de Defesa do Consumidor.

O Poder Judiciário, no exemplo do casal, tem equiparado esse tipo de cooperativa às incorporações imobiliárias para aplicar-lhes as regras do Código de Defesa do Consumidor, no que tange a responsabilidade objetiva, devolução integral das parcelas pagas no caso de inadimplemento contratual da “cooperativa”, inversão do ônus da prova, etc. Vejamos:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Resolução c.c. restituição de parcelas pagas – A ré não tem natureza nem características próprias de uma cooperativa, mas de incorporadora e construtora de imóveis – culpa da ré caracterizada, por atraso na entrega da obra – O que faz surgir o dever de reparação dos prejuízos causados à outra parte – Devolução ao autor do valor integral das parcelas pagas, de uma única vez, sem direito da ré à retenção da taxa administrativa ou qualquer outra despesa(...)” (TJ/SP. Apelação nº 423.336-4/2-00)

Denota-se que a boa-fé do “cooperado” tem sido protegida pela lei e pelos tribunais.

O momento é de euforia e o consumidor tem que prestar atenção nas ofertas dos imóveis, que de tão atraentes acabam sendo verdadeiras armadilhas.

Como em tudo, há uma parcela ínfima de empresários que se aproveitam do sistema flexível das cooperativas habitacionais para tirar proveito da boa-fé das pessoas e obterem vantagem ilícitas.

Felizmente, o Poder Judiciário tem agido de maneira exemplar para rechaçar condutas ilícitas de algumas cooperativas, e com isso manter o equilíbrio financeiro de nossa sociedade.

Se você leitor está na mesma situação do casal acima exemplificado, ou então, está diante de uma oferta de imóvel por meio de cooperativa habitacional, a ajuda de um profissional qualificado é indispensável para proteger seu patrimônio.

O escritório Almeida Ribeiro Advocacia tem vasta experiência no ramo imobiliário, com êxito em diversas ações relacionadas a este assunto.

SERVIÇO: 

Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

Cooperativas habitacionais: requisitos essenciais para sua constituição e existência legal

Por LUÍS PAULO SIRVINSKAS*

As cooperativas habitacionais têm sua previsão legal no artigo 5º, inciso XVIII, da Constituição Federal. Este dispositivo determina que sua criação se dará na forma da lei, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento. 

Vê-se, pois, que as cooperativas não estão sujeitas a nenhuma fiscalização ou controle do Estado. 

E como não há nenhuma fiscalização, necessário se faz que os cooperados integrem o órgão de administração para realizar o controle de fato dessas cooperativas, fiscalizando-as. 

É comum, no entanto, que seus Estatutos Sociais sejam arquivados na Junta Comercial e registrados na OCESP (Organizações das Cooperativas do Estado de São Paulo) para dar conhecimento ao público em geral de sua existência legal. 

A criação de cooperativas visa, por um lado, tentar suprir o déficit habitacional e, por outro, permitir que determinado grupo de pessoas possa se reunir para a aquisição da tão almejada casa própria pelo preço de custo. 

Desta forma, um grupo inicial de pessoas interessadas se reúne com o intuito de adquirir sua casa própria (na praia, no campo ou na cidade). E por não possuir conhecimento técnico, o grupo poderá contratar um órgão assessor para a criação da cooperativa. Este órgão fica responsável por todo o processo burocrático da constituição da cooperativa, bem como pela elaboração do projeto e inscrição de novos cooperados. 

Realizada a compra do terreno, elaborado o projeto, estipulado o valor das parcelas, escolhida a construtora do imóvel e assinado o contrato individual com cada um dos cooperados, convoca-se a primeira Assembléia Geral para ratificar os atos praticados pelos fundadores, nomeando-se, em seguida, o Órgão da Administração e o Conselho Fiscal e seus suplentes. 

Note-se que só poderão fazer parte do Órgão da Administração e do Conselho Fiscal cooperados que tenham adquirido suas quotas-partes da cooperativa. 

Cumpridos todos estes trâmites, o cooperado passa a sócio da cooperativa. 

A legislação infraconstitucional traz uma série de benefícios tributários às Cooperativas Habitacionais. 

Trata-se de verdadeiras isenções ao direito de tributar. Isto faz com que o preço do imóvel, via de regra, seja cinqüenta por cento inferior a um outro imóvel vendido, nas mesmas condições, por uma incorporadora. Assim, todo o benefício legal deve ser repassado aos cooperados por intermédio das parcelas. 

A Cooperativa não pode auferir lucro. Tal prática é vedada expressamente pelo art. 3º, da Lei nº 5.764/71. 

Ao ingressar em uma Cooperativa Habitacional, o interessado deverá fazer uma pesquisa na Junta Comercial, na OCESP, verificar a idoneidade do Órgão Assessor e da construtora responsável pela obra e retirar certidões cíveis e criminais dos membros que compõem o Órgão de Administração. 

Há necessidade também de se verificar se a cooperativa fixou o preço de custo de cada unidade autônoma, comparando-o com outros imóveis na região. 

Ressalte-se ainda que noventa por cento das Cooperativas Habitacionais de São Paulo não são verdadeiras cooperativas por não preencherem os requisitos legais previstos na Lei nº 5.764/71. 

E por detrás destas cooperativas estão empresários e incorporadoras praticando atos de comércio com intuito de auferir lucro, 

:beneficiando-se das isenções tributárias. 

Trata-se de Cooperativas de fachada. 

O cooperado ou o interessado poderá, por si só, constatar se a Cooperativa é verdadeira ou não, bastando, para tanto, verificar se estão presentes os seguintes requisitos legais: 

a) verificar se a fundação da Cooperativa foi constituída por cooperados. Cooperado é aquele que adquiriu uma quota-parte da Cooperativa através de Instrumento Particular de Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Programa Habitacional. 

O Cooperado torna-se sócio da Cooperativa limitada ou ilimitadamente. Neste último caso, o Cooperado responde, em caso de insolvência da Cooperativa, pelos seus bens pessoais, se a dívida for superior ao patrimônio da Cooperativa. 

Se limitada, o cooperado responde apenas pelas quotas-partes subscritas. Há necessidade também da realização de uma Assembléia Geral de constituição para se eleger o Órgão da Administração e do Conselho Fiscal. 

Como já disse anteriormente, estes órgãos só podem ser preenchidos por Cooperados e não por pessoas estranhas (art. 47, da Lei nº 5.764/71). 

Também não podem fazer parte deste órgão pessoas que possuam vínculos com a Construtora ou com empresas fornecedoras de materiais de construção. 

Além disso, a Assembléia Geral Ordinária deve ser convocada anualmente até o terceiro mês de cada ano para discutir os seguintes assuntos: prestação de contas; relatório da gestão; balanço; demonstrativo das sobras apuradas e/ou perdas; destinação das sobras; eleição de componentes dos Órgãos; dentre outros assuntos pertinentes (art. 44, da Lei nº 5.764/71); 

b) verificar se o Cooperado ingressou na Cooperativa e se subscreveu suas quotas-partes do capital social. Sem a subscrição das quotas-partes do capital social pelos Cooperados, eles não se tornam associados da Cooperativa, não havendo que se cogitar desta forma jurídica, cuja existência pressupõe a participação societária de todos os Cooperados, como donos que são da Cooperativa (In trabalho inédito sobre Cooperativas Habitacionais e algumas considerações sobre Associações, de autoria da Dra. Dora Bussab Castelo, p. 25); e c) verificar se foi criado, pelos Estatutos, os três Órgãos da Administração, ou seja, o Conselho de Administração, a Diretoria e o Conselho Fiscal. Somente as Assembléias (Ordinária ou Extraordinária) têm poderes soberanos para tomar todas as decisões atinentes à Cooperativa, especialmente para eleger e destituir o Órgão da Administração. 

As Assembléias não só devem existir formalmente, como efetivamente se realizar, e ser controladas, a nível das decisões a serem tomadas, pelos próprios cooperados (Idem, p. 25). Ressalte-se, mais uma vez, que os membros dos Órgãos de Administração devem ser Cooperados eleitos que efetivamente tenham adquirido imóveis pelo sistema de Cooperativa. 

Se estes requisitos básicos não estão sendo respeitados, não se trata de uma verdadeira Cooperativa. 

Acresça-se também que a Cooperativa, além de ser beneficiada pela isenção de diversos tributos, também está dispensada do registro prévio no Cartório Imobiliário da Incorporação Imobiliária. 

Ressalte-se ainda que cinqüenta por cento dos lançamentos imobiliários em 1996 foram realizados por Cooperativas Imobiliárias. 

O preço do imóvel lançado por uma Cooperativa Habitacional é substancialmente abaixo da do mercado, chegando a cinqüenta por cento do preço de um imóvel, nas mesmas condições, lançado por uma Incorporadora. 

Essa informação é do Vice-Presidente da Secovi, Sr. Walter Lafemina. 

Comparei os contratos de duas Cooperativas Habitacionais e verifiquei total dissemelhança: uma delas respeita as normas legais e a outra não; uma delas vende o imóvel pelo preço acima da do mercado e a outra pelo preço de custo; uma adota, após a entrega das chaves, a tabela price e o índice IGP-M para atualizar as parcelas e a outra fixou suas parcelas com base no custo da obra; para uma as atividades da Cooperativa se encerram com a entrega das chaves e a outra com o pagamento da última parcela; no contrato de uma delas há várias cláusulas nulas de pleno direito e a outra não; uma contratou empresa externa para realizar a comercialização das unidades e a outra realizou a venda diretamente aos cooperados. 

Estas são algumas cautelas que o interessado deve observar antes de se inscrever em uma Cooperativa Habitacional para se evitar futuros problemas. 

Contudo, se o cooperado constatar que a Cooperativa não vem respeitando as normas legais ou se a construtora está em atraso com a entrega da obra ou se o preço do imóvel é superior ao do mercado, qualquer cooperado poderá convocar uma Assembléia Geral para destituir o atual Órgão de Administração e eleger um outro e, se for o caso, afastar a Construtora em questão. Caso não seja afastada a Construtora, deve ela pagar uma multa diária pelo atraso na entrega do empreendimento. 

Em seguida, contrata-se uma Consultoria e elabora-se uma nova planilha de custo da obra e divide-se o valor apurado, proporcionalmente, aos Cooperados, fazendo-se um aditivo ao contrato para reduzir o valor. 

Em havendo resistência por parte da direção da Cooperativa, resta propor Ação Civil Pública, visando à declaração da Despersonalização da Personalidade Jurídica da Cooperativa ou a sua perfeita adequação às normas legais do Cooperativismo, respondendo, ainda, a Diretoria, caso seja julgada procedente a citada ação, pelos crimes praticados até então (Sonegação Fiscal, Estelionato, Economia Popular e Defesa do Consumidor). 

Esclareça-se, também, que todo Cooperado tem plena liberdade de se associar a qualquer entidade e dela sair sem qualquer obstáculo que dificulte esta saída. 

O Cooperado que quiser se desligar da Cooperativa poderá fazê-lo e receber integralmente o valor pago até então corrigido pelo mesmo índice aplicado pela Cooperativa. Se assim não for, estaria a Cooperativa se enriquecendo ilicitamente do valor retido a título de despesas. 

Tais cautelas devem ser observadas pelo interessado, antes de ingressar em uma Cooperativa Habitacional, para evitar problemas futuros, salientando-se que o cooperado poderá propor ação individual ou em conjunto, através de Ação Civil Pública, visando à adequação da Cooperativa às normas legais vigentes ou ao seu desligamento individual da Cooperativa. 

(*) Membro do Ministério Público e especialista em Direito Penal pela FADUSP

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Construtora é condenada por atraso em entrega de imóvel

A juíza de direito substituta da Sexta Vara Cível de Brasília condenou a MRV Engenharia e Participações ao pagamento referente a um aluguel mensal por cada mês de atraso na entrega de um imóvel pela construtora, devido a demora na expedição do habite-se. 

De acordo com a autora, ela deixou de auferir a quantia de R$ 2 mil mensais durante o período de 19 meses de atraso na entrega da obra. Pediu que o valor da indenização fosse contado de novembro de 2010 a maio de 2012, sem acréscimo do prazo de tolerância de 180 dias previstos no contrato, já que o imóvel lhe foi disponibilizado em 8 de maio de 2012. Pediu também o pagamento de multa contratual, de 2% do valor pago, além de juros de 1% ao mês, já que o contrato apenas previa essa penalidade em favor da construtora.

A MRV justificou atraso alegando espera da expedição do habite-se pela Administração Pública. Defendeu a inexistência de previsão contratual de penalidade para o caso de atraso. Acrescentou que no contrato foi previsto que a tolerância ficaria prorrogada por tempo indeterminado na hipótese de força maior e caso fortuito. E disse que não pode ser condenada ao pagamento de multa contratual por atraso ocorrido por motivo alheio a sua vontade.

A juíza decidiu que “é cabível o acolhimento do pedido de condenação em lucros cessantes, consistente no valor de um aluguel mensal que será arbitrado em liquidação de sentença, mas não é devida a condenação da ré em multa de 2% ou 1% ao mês sobre o valor do contrato, porquanto não fora prevista no contrato celebrado entre as partes”.

Processo : 2012.01.1.107634-0

Fonte: TJDF - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - 26/11/2012

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Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados

Quem desiste de imóvel recebe menos do que deveria

por Luciele Velluto, Jornal da Tarde. 

Comprar, desistir e sofrer para receber o que pagou de acordo com a lei. Essa tem sido a sina de consumidores que decidiram adquirir o imóvel próprio, mas cansaram de suportar a falta de respeito por conta da demora e atrasos na entrega.

Dados da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) mostram que as reclamações contra as construtoras por causa da devolução do dinheiro quando o contrato é rompido cresceram 60% de janeiro a maio de 2012, em relação a igual período de 2011 – de 80 para 128.

Para o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, o aumento ocorre por causa do crescimento das vendas de imóveis associadas a problemas de atraso. “Muita gente compra por impulso e não lê o contrato. Aí desiste e vai à Justiça para ter o valor correto a ser devolvido.”

Lendo ou não o contrato, o fato é que a construtora pode reter no máximo 15% do valor pago para o custeio de despesas administrativas e de publicidade. No entanto, há abusos de cobrança de índices superiores a 20%, e pior, do valor do total do imóvel, e não do que foi efetivamente pago até o momento da desistência.

Outro motivo que tem levado mais consumidores à desistência da compra do imóvel é a valorização da unidade relacionada à demora na entrega. “Quando o imóvel está em construção, seu valor é corrigido mensalmente.

Dependendo do aumento, o consumidor não consegue financiamento e acaba desistindo da compra”, diz o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Leandro Pacífico.

No caso de devolução do imóvel e rompimento do contrato de compra, o consumidor que fez a opção por um problema pessoal tem direito a receber 90% do valor pago à empresa, corrigido por índices de inflação, e de uma vez. “Há uma súmula da Justiça Paulista que trata do tema. A empresa fica apenas com o que precisa para cobrir custos de administração de publicidade”, afirma Pacífico.

No caso de o rompimento ocorrer por irregularidade no empreendimento ou atraso na entrega, o comprador tem direito a reaver 100% do valor, com correção. “A empresa só pode usar os seis meses do contrato para atraso por motivo de força maior, como uma enchente no local. Se o cliente se sentir lesado, cabe ação de danos morais”, diz Marco Aurélio Luz.

Mas não é isso que tem ocorrido. De acordo com o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, as empresas continuam cobrando muito a mais do que determina a Justiça no caso de desistência por parte do consumidor por causa de problemas na obra.

“Há empresas que colocam em contrato um porcentual que ficará com a empresa sobre o valor total do imóvel ou um porcentual muito maior do que 10% ou 15%. Se o consumidor não souber do seu direito, ele acaba ainda devendo à construtora na hora da desistência.”

Tapai explica que as cláusulas são abusivas e, mesmo em contrato, podem ser contestadas na Justiça. “As empresas não têm o que perder e, enquanto o consumidor não souber dos seus direitos, vão continuar abusando. Como pouca gente reclama, a situação fica cômoda.”

O Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP) foi procurado, mas não se manifestou.

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Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados

Nota da PDG em revisão.

Prezados Mutuários,

Pesquisem muito, e tenham muita cautela ao adquirir imóveis na planta de construtoras em situação como a citada abaixo.

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ATENÇÃO PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS!!!

A taxa de corretagem geralmente é cobrada no ato da compra de imóveis na planta. Ela deverá ser devolvida acrescida de juros e correção monetária além de ser restituída na sua forma em dobro pela construtora ao proprietário conforme recente decisão judicial. 

Deste modo, faça valer os seus direitos! Pleiteie na Justiça a devolução desses valores pagos indevidamente.

Solicitamos o seu comparecimento em uma de nossas unidades munido de toda a documentação referente a compra do imóvel, tais como:

Contrato

Recibos de pagamento

Aditivos

Folders

Entre em contato agora mesmo com a nossa equipe de atendimento.

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Saiba o que é a taxa Sati

A taxa Sati, Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, é uma taxa cobrada pelas corretoras na venda de imóveis novos. A taxa é considerada ilegal por especialistas em direito imobiliário por vários motivos. Fere o código de defesa do consumidor e até o código de ética da OAB. A contratação de advogados não pode ser imposta pela corretora. Como empregados das imobiliárias eles não teriam isenção para analisar o contrato. O valor cobrado é um percentual em torno de 0,8% sobre o preço do apartamento. O que pode significar muito.

A taxa Sati, conhecida também como, Ati ou Assessoria Imobiliária, é a cobrança de 0,88% sobre o valor do bem, que as imobiliárias impõem do adquirente do imóvel, alegando custos de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados. 

Porém, de acordo com o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro é abusiva. Também é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor independente. 

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MP invalida acordo de atrasos na entrega de imóveis em SP

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Pronto ou na Planta? Antes de comprar é necessário alguns cuidados para que o comprador não caia em armadilhas.

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Construtora Tenda descumpre contrato.

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