Comprei imóvel e ganhei dor de cabeça. E agora? .

Por: Angela Crespo  

O setor da construção civil vem se destacando entre as empresas mais reclamadas no Procon-SP. Na semana passada, o órgão público paulista de defesa do consumidor divulgou o ranking das construtoras que mais geraram demandas entre 1º de janeiro a 10 de maio. Foram registrados 3.017 atendimentos entre queixas, pedidos de orientação e esclarecimentos de dúvidas sobre compra de imóvel. Para se ter uma ideia do crescimento das reclamações, em todo o ano passado o Procon-SP registrou 4.357 reclamações.

Lidera o ranking a Gafisa/Tenda, com 131 queixas, seguida por PDG (57) e a MRV (46). Na sequência, aparecem Nova Delhi Incorporadora, Atua, Capri Incorporadora, Cury Construtora, Living, Brookfield, e Trisul.

As principais queixas de quem procurou o Procon foram não cumprimento do contrato/proposta, dúvidas sobre cobranças (taxas, etc.), cobrança de taxa indevida (elaboração de contrato, aferição de idoneidade, etc.), qualidade da construção (vícios, defeitos, vazamentos, impermeabilização, etc.), devolução de sinal, valores pagos (negocio não concretizado). Conforme Paulo Arthur Góes, diretor executivo do Procon-SP, “as reclamações sobre atrasos na entrega estão aumentando e preocupam. Tentamos negociar a solução do problema com as construtoras, mas se isso não for possível as empresas serão autuadas pelo abuso”.

É bom lembrar que há pouco menos de um ano, Secovi e Ministério Público de São Paulo assinaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), que disciplina uma forma de solução para as situações onde existe atraso na entrega do imóvel, mas ele ainda não está em vigor, pois aguarda aprovação do Conselho Superior do Ministério Público do Estado de São Paulo, conforme informa Vinicius Zwarg, advogado especialista em direito do consumidor e sócio do escritório Emerenciano, Baggio e Associado.

O TAC determina que os contratos de venda de imóveis na planta devem conter cláusula sobre o prazo de tolerância para a entrega das obras. A tolerância para atraso é de até 180 dias. Ultrapassado esse tempo, a empresa terá de pagar ao comprador 2% do valor já pago pelo consumidor. A incorporadora também arcará com multa de 0,5% ao mês do valor já pago a partir do fim do prazo de tolerância. O valor será devolvido ao consumidor como desconto em até 90 dias após recebimento das chaves ou assinatura da escritura definitiva de venda e compra.

Zwarg destaca que “mesmo se considerarmos o aumento de reclamações do setor imobiliário, o segmento ainda não aparece como um dos reclamados, no Sindec, nos últimos 60 dias”. Ele se refere ao Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (Sindec), relação organizada pelo Departamento de Defesado Consumidor (DPDC), do Ministério da Justiça, que reúne informações dos atendimentos dos Procons de todo o país.

O que fazer?

Se as construtoras ainda não estão entre as mais reclamadas pelos consumidores de todo o país, quais precauções tomar ao se comprar um imóvel e não ter problemas?

Conforme especialistas que defendem o consumidor, antes de qualquer coisa deve-se exigir de quem vende o imóvel todas as informações por escrito, principalmente aquelas que não constem do memorial descritivo. É importante que se guarde todas as propagandas sobre o imóvel. Se o anúncio foi veiculado na televisão, anotar o dia, hora e canal de exibição, para que a oferta possa ser localizada no futuro.

Deve-se, ainda, buscar indicações de incorporadoras e construtoras com amigos e pessoas de confiança que tenham comprado um imóvel há pouco tempo. As referências podem ser achadas também no Procon-SP, que mantém um cadastro com as reclamações recebidas sobre as empresas. Não se aconselha a fechar o contrato correndo para aproveitar uma oferta ou um brinde.

Se mesmo com todas as precauções o imóvel foi entregue com diferenças em relação ao prometido ou as chaves não forem recebidas pelo consumidor, o comprador tem opções para não ficar no prejuízo. Uma delas é entrar com ação na Justiça com pedido de indenização por danos morais ou para desistir da compra e reaver os valores já pagos.

* Angela Crespo é jornalista especializada em defesa do consumidor, escreve a coluna “Dos dois lados do balcão”, no Diário do Comércio, e é editora de conteúdo do site Consumo em Pauta

SERVIÇO: 

Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República. 

Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados

JUSTIÇA ISENTA PAGAMENTO DE SALDO DEVEDOR POR OBRA ATRASADA

Juiz de Campinas decidiu isentar a correção do saldo devedor de uma obra atrasada atrelado ao INCC, pelo atraso na obra de um comprador de imóvel na planta.

Depois de receber o apartamento com um ano e três meses de atraso, M.A.R. soube que tinha um saldo devedor maior do que o esperado. 

“Se tivessem entregado no prazo, eu pagaria R$ 110 mil, mas tive que pagar R$ 180 mil”, disse. 

Mesmo sabendo que não tinha culpa pelo aumento do valor, ele decidiu pagar a diferença do saldo devedor. 

O valor é a diferença entre o que foi pago e o que ainda será financiado. Isso inclui as correções monetárias pelo INCC. Quanto mais o imóvel demora pra ser entregue, maior será o saldo devedor. 

A entrega de um condomínio no Bairro de Parque Prado estava com mais de um ano de atraso, quando 22 proprietários entraram com uma ação individual. 

Por causa do primeiro resultado judicial favorável, uma das donas A.B. não terá que pagar as correções sobre os meses excedentes. 

A ação concedida deve servir de referência para outros casos semelhantes. Isto porque tal decisão abre precedentes não só para os moradores do empreendimento em testilha, mas igualmente para todos os adquirentes que se encontrarem na mesma situação.

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Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

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Atenção, mutuário! O INCC não pode incidir sobre obra atrasada!

Se a construtora atrasou a entrega da obra, deve suspender imediatamente a correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel, calculada com base no Índice Nacional da Construção Civil – INCC. Nesse caso, não importa se o atraso ocorreu por caso fortuito ou força maior, o INCC é incabível após a fase de obras.

A justificativa é simples. A demora na entrega do imóvel não pode servir de prêmio para a construtora. Se ela atrasa o imóvel, não pode se beneficiar da correção monetária incidente sobre o saldo devedor. Caso isso fosse admissível, o consumidor seria o maior prejudicado com o atraso, haja vista que, além de não ter o imóvel disponível para morar na data prevista no contrato, estaria obrigado a pagar à construtora o valor referente a atualização do saldo devedor pelo INCC.

Hoje em dia, em regra, quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta. Essa é a prática que vem valendo no mercado de compra e venda de imóveis com o atual boom imobiliário vivido no Brasil.

Mas, frise-se: o consumidor não pode sofrer com a falta de compromisso da construtora, já que ela teria tudo para estar dentro do prazo, pois teve tempo e condições para planejar o andamento da obra.

Assim, se o combinado não foi cumprido, não pode a construtora inadimplente ser premiada com o INCC, cobrada em cima do saldo devedor, de responsabilidade do consumidor.

É importante lembrar que o contrato imobiliário de promessa de compra e venda de imóveis é típico contrato de adesão (o consumidor apenas adere ao contrato sem possibilidade de modificá-lo), que contém cláusulas impostas unilateralmente ao consumidor, necessitando ser reequilibrado para que as partes contratantes tenham igualdade de direitos e deveres. Mas isso só pode ser conseguido na justiça.

Portanto, se a construtora atrasar a obra, ela deve suspender imediatamente a continuidade da correção monetária aplicada ao saldo devedor do imóvel. E caso a construtora efetue a atualização monetária, cabe ao consumidor pleitear o pedido de congelamento no Poder Judiciário.

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CUIDADO COM O NOVO GOLPE DAS CONSTRUTORAS

Por Henrique Guimarães – Especialista em Direito Civil e do Consumidor

Diante do problema epidêmico do atraso na entrega de obras, que vem prejudicando sobremaneira consumidores de todo o Brasil, estes já começaram a acordar e tomar providencias legais para fazer valer os seus direitos contra os abusos das construtoras. Prova disso é o aumento de cerca de 400% no número de ações dessa natureza somente na cidade de São Paulo.

Ocorre que para tentar barrar essa enxurrada de demandas judiciais, as construtoras estão praticando um novo golpe contra os seus clientes, sendo o motivo desse artigo chamar à atenção de todos os consumidores na mesma situação para que não venham a se tornar novas vítimas.

Algumas construtoras de renome nacional e com obras atrasadas têm adotado o seguinte expediente para ludibriar os seus clientes. Convidam para um atendimento pessoal, apresentam desculpas (“esfarrapadas”) pelo atraso e oferecem algum beneficio minúsculo para o consumidor, que fica surpreso com a “bondade” da empresa e aceita de imediato, caindo na armadilha.

Eis que para aceitar o minúsculo benefício referido, a construtora apresenta um documento que ele deverá assinar para ter tal direito. Aí está a armadilha!!Nesse documento consta uma aceitação ou concordância com o novo prazo de entrega, isentando a construtora de qualquer responsabilidade!

Outras construtoras agem de forma ainda mais perversa. Após a vistoria final para a entrega do apartamento, só entregam as chaves se o consumidor assinar um documento semelhante, dando plena quitação e renunciando ao direito de reclamar em juízo por qualquer questão referente ao imóvel.

O cliente que assinar tais documentos (armadilhas) terá maiores dificuldades se desejar acionar judicialmente a construtora pleiteando os seus direitos legais pelo atraso da obra, já que concordou com o atraso e a isentou de responsabilidade.

Esclareça-se que nenhum consumidor está obrigado a assinar nenhum dos documentos apontados acima e nenhuma construtora poderá forçar as assinaturas, ou condicionar as chaves a tal procedimento. Isso é abusivo, ilegal e deve ser energicamente coibido. Quem for vítima de um abuso como esse pode procurar a Delegacia de Defesa do Consumidor ou o Ministério Público do Consumidor ou o Procon, ou um advogado da sua confiança para adotar as medidas cabíveis contra esses abusos.

Portanto consumidor, mais do que nunca fique atento para não cair nesse novo golpe chulo e ardiloso!! Consumidor consciente é consumidor BEM INFORMADO.

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Construtoras e consumidores devem mudar postura

Gazeta do Povo Online - PR - VIDA PÚBLICA - 31/08/2012

Recente decisão alterou o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e entendeu que é lícita a cláusula contratual que prevê a exigência de juros compensatórios mesmo antes da entrega do imóvel. Até então predominava o entendimento que tal exigência seria abusiva, pois, nestes contratos de aquisição de imóvel na planta, o consumidor estaria pagando antecipadamente o preço, visto que tal pagamento era anterior à entrega do bem.

Em junho de 2012, foi julgado pela segunda seção do STJ embargos de divergência sobre o tema, EREsp 670-117. O recurso foi apresentado por uma empresa que desejava ver declarada válida a exigência de juros compensatórios durante a obra.

O relator, ministro Sidnei Beneti, votou no sentido de negar provimento ao recurso, pois entendeu que todos os custos do empreendimento já estariam embutidos no seu orçamento, de modo que se exigir do consumidor os chamados juros "no pé" configuraria verdadeiro bis in idem, gerador de desvantagem exagerada ao consumidor em afronta ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Em voto divergente, o ministro Antonio Carlos Ferreira alegou que, ao permitir um parcelamento, seria possível se exigir juros compensatórios ainda que nesta fase anterior a sua entrega. Assim se evitaria exigir o mesmo valor de quem paga à vista de quem opta pelo pagamento parcelado. Sustentou que o incorporador, além de assumir os riscos do empreendimento, antecipa recursos para permitir sua regular conclusão e, como esses valores serão exigidos de qualquer modo, seria mais conveniente que viessem expressos no contrato do que fossem embutidos no preço, viabilizando seu controle pelo Poder Judiciário.

Por maioria, a segunda seção do STJ aprovou o voto-divergente e entendeu lícita a previsão contratual de cobrança de juros compensatórios, de 1% ao mês, a partir da assinatura do contrato de aquisição de imóvel na planta.

A decisão pode ser questionada por ter, de algum modo, privilegiado o ponto de vista e os interesses do incorporador imobiliário, sem se aprofundar sobre a relevância da antecipação de pagamento do preço e sobre a usual fragilidade do consumidor-adquirente nestas operações, nos moldes previstos pelo CDC.

De todo modo, esta importante decisão leva incorporadoras , construtoras e consumidores a refletir atentamente sobre suas consequências nos seus negócios. Os empreendedores imobiliários deverão rever seus contratos para, se assim desejarem, incluir cláusulas atinentes aos juros no pé que atendam ao que foi permitido judicialmente de modo adequado. Já os consumidores terão que ter um cuidado redobrado no momento da análise do custo econômico da aquisição imobiliária, pois, se previstos contratualmente, tais juros compensatórios durante a obra provavelmente serão mantidos.

Ricardo Calderon, professor da UniBrasil

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Conheça os problemas mais comuns na hora de comprar um imóvel

SÃO PAULO - Andrea Pimenta, 28 anos, moradora de Santo André, comprou um apartamento na planta em agosto de 2008. O imóvel estava previsto para ser entregue em abril de 2010. Porém, passados quatro anos da data da compra, Andrea ainda não pode decorar o tão sonhado lar.

Por conta do atraso na obra, a farmacêutica teve que adiar o casamento, do início de 2011 para maio deste ano, e, até hoje, paga aluguel.

“O maior impacto é que somos proprietários de um imóvel, mas pagamos aluguel!”, diz.

De acordo com Andrea, em seu contrato havia uma cláusula que previa atraso de, no máximo, seis meses – essa é a praxe do mercado nesse tipo de transação. Para ela, o corretor poderia ter falado se a empresa costuma atrasar a entrega de imóveis e a incorporadora deveria ter mais respeito, tanto com os corretores como com os clientes.

“A meu ver, a corretora deveria ser mais honesta com os corretores e, principalmente, com seus clientes. As informações eram e ainda são inconsistentes entre os corretores e o serviço de atendimento ao cliente que representa a empresa”, diz.

Atraso

Segundo o advogado especialista em imóveis da Tapai Advogados, Marcelo Tapai, problemas como o enfrentado por Andrea são comuns no mercado imobiliário paulistano, sendo responsável por grande parte das queixas envolvendo transações imobiliárias.

“Geralmente, o atraso na entrega do imóvel é superior ao período de carência [para entrega do imóvel sem multa]. Vale lembrar que este período de carência, por sua vez, é contratual, e não legal”, diz o advogado.

A advogada especializada em direito imobiliário do escritório Mesquita, Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, Rita de Cássia Serra Negra, também concorda que o atraso na entrega da obra é um dos principais motivadores de insatisfação dos consumidores.

Para tentar contornar o problema, ela aconselha que o comprador, além de questionar o corretor sobre o assunto, faça uma pesquisa minuciosa sobre os últimos empreendimentos da empresa, procurando saber se o prazo de entrega foi cumprido.

Ainda envolvendo o atraso na entrega da obra, uma questão que merece atenção por parte do futuro proprietário é a parcela da chave. De acordo com Rita, o cliente deve exigir que conste do contrato que a mesma só será paga quando a chave for entregue, o que ocorrerá apenas com a entrega do imóvel.

A advogada informa que muitas construtoras cobram a parcela da chave, ainda que o imóvel tenha atrasado e não tenha sido entregue.

Financiamento

Outro problema grave que pode surpreender os compradores de imóveis na planta diz respeito ao financiamento bancário.

Segundo Tapai, geralmente, os corretores de imóveis fazem o cálculo do valor que poderá ser financiado pelo banco mais pra frente desconsiderando a correção monetária que incide sobre o saldo devedor do imóvel, o que pode acarretar em recusa do financiamento se a renda do comprador estiver no limite para o crédito no momento da compra.

“A correção monetária incide sobre o saldo devedor, mas muitos compradores não são informados disso, com o corretor fazendo o cálculo do financiamento sobre o valor que sobrou após a entrada. Porém o saldo devedor muda (…) Na verdade, quanto menor a parcela durante a construção, maior será o saldo devedor”, afirma o advogado.

Sobre este assunto, diz Rita, é interessante que o consumidor se informe sobre qual será o índice de correção utilizado nas parcelas até a entrega das chaves, bem como se certifique de que esteja descrito em contrato se as parcelas serão fixas ou corrigidas e, se a opção for o último caso, por qual índice.

Outro problema comum gerado pela correção da dívida é que o comprador pode ser impedido de usar o FGTS para abater o saldo devedor quando receber as chaves. Pela legislação brasileira, o fundo de garantia só pode ser usado para pagar imóveis de até R$ 500 mil.

O problema é que um imóvel avaliado em R$ 450 mil hoje pode valer bem mais do que isso quando o proprietário receber as chaves e decidir financiar parte do pagamento com um empréstimo bancário. É neste momento que o comprador vai descobrir que terá de pagar juros mais altos pelo financiamento e não terá acesso ao fundo.

Taxa de corretagem e usados

Outro ponto a ser observado pelos compradores é a taxa de corretagem. Rita diz que algumas empresas descrevem este valor, que gira em torno de 6% do valor do imóvel, como sinal. Porém, afirma ela, o valor que é pago a título de sinal deve ser abatido do preço final do imóvel, o que não acontece com a taxa de corretagem.

“Esses termos confundem o comprador. É preciso deixar claro que sinal é sinal e taxa de corretagem é taxa de corretagem”, diz.

Quando o assunto são os imóveis usados, Tapai diz que a atenção deve se voltar à documentação. Neste caso, diz ele, é imprescindível que o corretor apresente a certidão negativa e certidão da Justiça Trabalhista, tanto do proprietário atual e seu cônjuge, como da empresa (no segundo caso), se a pessoa tiver uma.

Além disso, diz ele, é essencial exigir um memorial descritivo do que continuará no imóvel. Isso porque, explica, é comum que a pessoa veja um imóvel com armários, por exemplo, mas o item seja retirado pelo antigo dono, antes da entrega das chaves.

“Independentemente se imóvel novo ou usado, o consumidor deve exigir que qualquer promessa verbal conste do contrato. Ele também deve guardar tudo que diz respeito ao imóvel. Isso inclui propaganda, e-mail, orçamento e compromisso de compra e venda”, afirma o advogado.

Corretores

A busca por um bom corretor também faz parte dos cuidados de quem quer evitar dores de cabeça futuras ao comprar um imóvel.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, diz que é imprescindível verificar se o corretor possui credencial do Conselho. Segundo ele, o documento garante que o profissional tem os conhecimentos necessários para auxiliar a compra.

Ainda assim, diz ele, no caso de ocorrer algum problema por conta de desconhecimento do corretor, o consumidor deve fazer uma denúncia por escrito e protocolar no Creci. Dependendo do caso, o profissional em questão pode ser advertido e fica sujeito à multa, podendo até ter a licença cassada.

SERVIÇO: 

Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.

Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados