quarta-feira, 4 de janeiro de 2012

Impostos imobiliários


|SEUS Direitos Revista Construir mais por menos| Por Carolina Neubern de Souza

Impostos Imobiliarios
Perigo!
Quando não há pagamento dos tributos, o imóvel responde pela dívida, que sendo relativa ao próprio bem, poderá levá-lo a leilão, caso não seja saldada, mesmo que represente um bem de família


Impostos imobiliários

Existem duas categorias de tributos relacionados a bens imobiliários: os que incidem sobre o próprio bem e os que são cobrados em operações que envolvam os imóveis. Saiba mais sobre a aplicação desses impostos

Hipóteses de isenção
O ITCMD e ITBI possuem alíquotas variantes com o município, que não podem ultrapassar o limite de 8% fixado pelo Senado Federal, sobre o valor do imóvel. No financiamento, esse valor cai para 0,5%. Para IPTU/ITR é necessário consultar a Secretaria de Finanças. Um sistema no site da Receita Federal fornece informações sobre isenções do imposto de renda sobre lucro imobiliário.

O que é IPTU e ITR?
O primeiro, destinado a imóveis urbanos é recolhido pelo município, já o segundo é de responsabilidade da União. Ambos são impostos obrigatórios, que incidem sobre o imóvel. A base de cálculo é feita em cima do valor venal do imóvel.

Imposto sobre lucro
Devido ao volume de negócios dos últimos tempos, o imposto de renda sobre lucro imobiliário está em pauta no momento. O tributo incide no lucro obtido com o imóvel e a alíquota corresponde a 15%. A declaração do lucro deve ser feita em até 30 dias após a venda.

ITCMD: o antigo ITBI-doação
Embora parecidos, o ITBI e o ITCMD são completamente distintos. O ITBI é o imposto pago pela transmissão onerosa do bem ou dos direitos reais relativos ao imóvel, com base no valor da venda ou venal, se este for maior. Já o ITCMD é pago pela transmissão do imóvel em casos de morte ou doação. É necessário promover a declaração no prazo de 30 dias após o óbito.


 Artigo na íntegra
DOS IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE BENS IMÓVEIS E OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Existem diversas categorias de tributos relacionados a bens imóveis, alguns incidentes sobre o próprio bem e outros de categorias que incidem sobre operações que envolvam esses bens.
Dentro dos impostos que incidem sobre o bem imóvel em si, temos duas categorias, quais sejam o IPTU e o ITR.
O IPTU é Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, de competência municipal. Assim os imóveis localizados na zona urbana de um município devem recolher o IPTU. Como o IPTU é tributo municipal, a lei orgânica do município competente irá determinar os casos contemplados com a isenção do imposto.
A base de cálculo do IPTU corresponde ao valor venal do imóvel. Assim, aplica-se a alíquota determinada em Lei Municipal. No caso do Município de São Paulo, a alíquota é de 1% para imóveis de uso residencial, de 1,5% para imóveis de uso não residencial (comércio ou indústria) ou terrenos.
O IPTU é devido a partir do primeiro dia do ano, mas os municípios fixam as datas e formas de pagamento através de seu calendário fiscal.
Importante destacar que juntamente com o carnê do IPTU costumam ser incluídas taxas municipais que recaiam igualmente sobre o imóvel como, por exemplo, taxa de conservação de vias e logradouros, taxa de iluminação, e em alguns municípios taxa do lixo.
A orientação é que caso o contribuinte tenha dúvidas sobre o pagamento ou queira receber informações para saber se está contemplado por algum tipo de redução de alíquota ou até mesmo isenção, procure a Secretaria de Finanças de seu município, pois como todo imposto o pagamento do IPTU é obrigatório.
Importante frisar que em caso de não pagamento do tributo, o imóvel responde pela dívida e sendo essa dívida relativa ao próprio bem, o imóvel poderá ser executado e levado a leilão, ainda que se trate de bem de família.
Já o ITR, Imposto Territorial Rural, recai sobre imóveis rurais, cuja competência legislativa é da União. Desta forma é tributo pago à União e não ao município.
Saliente-se que não há possibilidade da cobrança dos dois impostos (IPTU e ITR) para um mesmo imóvel, mas o município, em caso de imóveis rurais, pode efetuar ainda as cobranças das taxas que recaiam sobre o bem imóvel.
No caso de não pagamento de ITR ou de taxas municipais, as implicações para o contribuinte serão as mesmas já demonstradas para o caso do IPTU.
Quanto aos tributos que incidem sobre as operações imobiliárias, destacamos o ITBI, o ITCMD e o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário.
O ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é imposto de competência municipal, assim é pago ao Município da situação do imóvel transmitido e incide, em geral, nas operações de compra e venda imobiliária. O momento para o seu pagamento é a data da operação, ou seja, da lavratura da escritura, da assinatura do instrumento particular, etc.
Esse tributo possui dois fatos geradores, o primeiro é a transmissão onerosa do imóvel e o segundo é a transmissão onerosa de direitos reais relativos ao imóvel.
A transmissão onerosa de imóvel se opera pela venda e compra. Nesse caso o tributo é calculado sobre o valor da negociação, ou seja, o próprio valor de venda. Contudo, em caso de o valor venal do imóvel ser superior ao valor declarado de venda, a base de cálculo será o valor venal. Note-se que a base de cálculo é aplicada sempre sobre o maior valor, ou seja, sobre o valor da operação, ou o valor venal, ou o valor declarado, o que se demonstrar maior.
A alíquota do ITBI será fixada pela legislação municipal e o seu limite, fixado pelo Senado Federal, é de 8%. Na maioria dos municípios da Grande São Paulo, a exemplo da capital, a alíquota costuma ser de 2%.
Outro fator importante a destacar é que em caso de operações de compra e venda no âmbito do SFH, em virtude de determinação de Lei Federal, há redução de alíquota sobre o valor financiado que cai para 0,5%. Nesse caso importante observar a legislação municipal, posto que alguns municípios dão um limite de base de cálculo para o desconto e outros aplicam a alíquota de 0,5% independente do valor financiado. Numa demonstração, comparando o cálculo do tributo para municípios que não aplicam o teto e outros, como o de São Paulo, que limitam o valor, teríamos:
Municípios que não limitam
Municípios que limitam (Ex. de São Paulo)
Vamos utilizar nos exemplos uma operação com o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) com alíquota municipal em 2%.
No segundo exemplo utilizaremos por base um valor financiado de R$70.000,00 (setenta mil reais) e a alíquota de 0,5%.

1)    Operações fora do âmbito do SFH
ITBI = Valor Operação x Alíquota
ITBI = 100.000 x 2%
ITBI = R$2.000,00

2)    Operações no âmbito do SFH
ITBI = Valor Operação x Alíquota

Sobre o valor financiado:
ITBI1 = valor financiado x 0,5%
ITBI1 = 70.000 x 0,5%
ITBI1= R$350,00

Sobre o Restante do Valor:
ITBI2 = restante x 2%
ITBI2 = 30.000 x 2%
ITBI2 = R$600,00

Assim o ITBItotal = ITBI1 + ITBI2
 ITBItotal = R$950,00
Vamos utilizar nos exemplos uma operação com o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) com alíquota municipal em 2%.
No segundo exemplo utilizaremos por base um valor financiado de R$70.000,00 (setenta mil reais) e a alíquota de 0,5%, considerando o limite de R$42.800,00.

3)    Operações fora do âmbito do SFH
ITBI = Valor Operação x Alíquota
ITBI = 100.000 x 2%
ITBI = R$2.000,00

4)    Operações no âmbito do SFH
ITBI = Valor Operação x Alíquota

Sobre o valor financiado:
ITBI1 = valor financiado (limite) x 0,5%
ITBI1 = 42.800 x 0,5%
ITBI1= R$214,00

Note que como o valor financiado excede o valor teto (limite) para a aplicação dessa alíquota, só podemos utilizar o valor teto. Para o excedente (R$27.200,00) a alíquota a ser aplicada é a de 2%.

Sobre o Restante do Valor:
ITBI2 = restante x 2%
Restante = Valor da operação – Valor Financiado + Excedente
ITBI2 = (100.000 – 70.000 + 27.200) x 2%
ITBI2 = 57.200 x 2%
ITBI2 = R$1.144,00

Assim o ITBItotal = ITBI1 + ITBI2
 ITBItotal = R$1.358,00

Quando ocorre a transmissão onerosa de direitos reais, que nada mais é do que a cessão onerosa de direitos reais relativos a imóvel, por exemplo, cessão de compromisso de compra e venda, não há modalidade de redução de alíquota, mas o tributo tem como base de cálculo, nesse caso, o valor da cessão e não o valor do imóvel. Assim, por exemplo, se o valor da cessão corresponde a R$20.000,00 e o valor do imóvel a R$100.000,00, o tributo será calculado sobre os R$20.000,00 posto que a operação tributada nesse instante é a cessão e não a transmissão.
Entre nós é muito comum a confusão entre o ITBI e o ITCMD, Imposto de Transmissão causa mortis ou doação. Na realidade essa dúvida costuma ser gerada, principalmente, entre pessoas de mais idade. Isso porque, até o advento da Constituição Federal de 1988, o ITCMD recebia o nome de ITBI-doação. Cumpre, entretanto ressaltar que ambos possuem fatos geradores completamente distintos, enquanto o ITBI incide sobre operação imobiliária “onerosa”, o ITCMD incide sobre qualquer tipo de doação, sejam bens imóveis ou móveis.
O ITCMD é de competência do estado da situação do bem, e possui alíquota máxima fixada pelo Senado Federal de 8%. A base de cálculo do ITCMD é o valor do imóvel ou o valor declarado na doação, o que for maior, a exemplo do que ocorre com o ITBI.
No Estado de São Paulo, a alíquota do ITCMD está fixada em 4%, mas observe que cada estado da federação possui competência para fixar alíquota própria, respeitado o limite imposto pelo Senado Federal.
O ITCMD deve ser pago no momento da doação, ou seja, na data da escritura de doação ou de instrumento de doação.
A legislação de ITCMD pode trazer algumas situações de isenção. No Estado de São Paulo, por exemplo, estão isentas as doações que não ultrapassem o valor de 2.500 UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo).
Outro fato gerador do ITCMD é a “morte”. Ocorrendo o falecimento de uma pessoa que deixou bens a partilhar, eventuais herdeiros deverão promover a declaração de ITCMD num prazo de 30 dias da ocorrência do óbito. A alíquota nesse caso é a mesma aplicada à doação.
Um tributo muito em pauta no momento, dado o volume de negócios nos últimos tempos que envolvem imóveis é o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário, de competência de União. Esse tributo incide sobre o lucro imobiliário, ou seja, da diferença a maior entre o valor de aquisição e o valor de venda do bem imóvel. Assim, por exemplo, se uma pessoa adquire um bem imóvel por R$100.000,00 e passado algum tempo realiza a venda desse bem por R$200.000,00, terá que pagar o imposto sobre o lucro que obteve com o imóvel, ou seja, R$100.000,00 (diferença entre o valor de venda e o valor de compra).
Assim, temos um tributo cuja base de cálculo é o valor do lucro e a alíquota corresponde a 15%. Utilizando como parâmetro o exemplo acima, num ganho de capital (lucro) de R$100.000,00, teríamos o valor do Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário em R$15.000,00 [ IRLUCRO = (Valor de venda – Valor de Compra) x Alíquota].
A declaração do lucro imobiliário ou ganho de capital deverá ser feita em até trinta dias da negociação que gerou o lucro. Essa declaração é feita por meio de programa disponibilizado no site da Receita Federal do Brasil, cuja guia de DARF é emitida ao final da declaração. Os dados dessa declaração deverão ser enviados juntamente com a próxima declaração anual de imposto de renda do contribuinte.
A legislação federal contempla algumas hipóteses de isenção de ganho de capital, sendo as mais comuns:
- o valor total da venda será aplicado na aquisição de imóveis residenciais em 180 dias;
- alienação por valor igual ou inferior a R$440.000,00 do único bem.
Observamos que, em caso de dúvidas sobre a isenção, o contribuinte deve baixar o programa de declaração e lançar os dados, pois o próprio sistema informará se está isento ou, ainda, se está incluído em situações de redução de alíquotas.
A isenção de ganho de capital só pode ser utilizada por um mesmo contribuinte a cada 5 anos, por isso, é difícil enquadrar pessoas que realizam operações imobiliárias com maior frequência nas hipóteses de isenção.
Por Carolina Neubern de Souza
Sites sugeridos:
www.prefeitura.sp.gov.br


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