A responsabilidade no condomínio edilício
Tônia de Oliveira Barouche, Diego Antônio Perini Milão
Sumário: 1. O Condomínio - Aspectos Gerais. 1.1. Modalidades. 1.2. Direitos e Deveres dos Condôminos. 1.3. Da Administração. 1.4. Da Extinção do Condomínio. 2. Condomínio Edilício – Aspectos Gerais. 2.1. Conceito. 2.2. Breve Histórico2.3. Natureza Jurídica. 2.4. . Estacionamento do condomínio – responsabilidade por furto e roubo. 2.5. Responsabilidade do Condomínio Perante Terceiros – Objetos jogados dos apartamentos. 2.6. NOTÍCIA – “Ladrões invadem garagem de prédio e furtam moradores no Rosarinho (Recife)”. 2.7 Crítica. Conclusão.
1. O Condomínio - Aspectos Gerais
Primeiramente, antes de partirmos para a análise do condomínio edilício, objeto do nosso trabalho, importante tecer algumas considerações acerca do condomínio em geral e sua repercussão jurídica após a promulgação do Código Civil de 2002.
A palavra condomínio, em seu aspecto jurídico, nada mais representa do que uma comunhão de direitos, deveres e principalmente interesse sobre um determinado bem, destacando, porém, que nem sempre, existindo mais de uma pessoa com direito sobre o mesmo bem, existe o condomínio, como exemplo, havendo várias hipotecas sobre o mesmo imóvel, os vários credores hipotecários não têm comunhão de interesses entre si, uma vez que seus respectivos direitos são excludentes. A comunhão de interesses pressupõe a existência de direito de idêntica graduação, harmônicos e compatíveis, de modo que sejam exercidos pelos comunheiros individualmente, sem exclusão dos demais.
Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves:
“Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à idéia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio”.[1]
Desse modo, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas (direitos reais). Assim, para que haja condomínio é necessário que o objeto do direito seja uma coisa, não necessitando, porém, que haja entre pessoa e coisa uma relação de propriedade, podendo ocorrer condomínio também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.
1.1. Modalidades
O condomínio pode ter origem voluntária (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (artigo 1314 e seguintes do Código Civil), ou origem forçada (necessária ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros, quando da ocorrência de comistão, confusão[2], muros, cercas e valas comuns (artigo 1327 e seguintes do Código Civil), ou edilício (artigo 1331 e seguintes do Código Civil).
A indivisibilidade hereditária estabelece uma comunhão eventual, forçada e transitória. Se o bem hereditário é divisível, desaparece a transitoriedade com a partilha. Se o bem hereditário é indivisível, a partilha estabelece o condomínio. Nesse sentido, ainda esclarece Silvio de Salvo Venosa[3] que a comunhão hereditária estabelecida pela morte do autor da herança diferencia-se do condomínio. Seu objeto é uma universalidade, todo o patrimônio do falecido. O condomínio deve recair sobre coisa determinada, divisível ou não. Ademais, a comunhão hereditária é transitória, sua finalidade é terminar com a partilha. Apenas a indivisibilidade do bem atribuído a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condomínio, tratando-se de hipótese na qual o estado de comunhão transforma-se em condomínio.
1.2. Direitos e Deveres dos Condôminos
Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, isto é, direitos e deveres entre si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condomínio e terceiros.[4]
Desta forma, o vigente Código Civil sintetizou os direitos dos condôminos no artigo 1314 in verbis: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”. Nesse sentido, a utilização livre da coisa, conforme sua destinação é corolário do direito de propriedade, que encontra limitação apenas no direito dos demais consortes. Compete à maioria decidir o destino da coisa. O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, não obstante, porém, os atos conservatórios e de mera administração podem ser praticados, em princípio, livremente.
No dizer de Luiz Edson Fachin:
“a destinação é de teor pétreo. O condômino não pode alterar a destinação a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis aí o exemplo de limitação que deriva da natureza da comunhão”.[5]
Importante ressaltar, porém, que a maioria dos condôminos será calculada de acordo com o valor do quinhão, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no silêncio do ato constitutivo do condomínio. Entende-se também que as obrigações foram contraídas proporcionalmente ás quotas de cada um, se não houve discriminação nos gastos ou não se estipulou solidariedade, como dispõe o artigo 1317 do Código Civil.
Como também assentado, a solidariedade em nosso ordenamento só decorre da lei ou da vontade das partes e, ao lado dos direitos, colocam-se necessariamente as obrigações. Nesse sentido, assim, o artigo 1318 do Código Civil in verbis: “As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão e, durante ela, obrigam o contraente, mas asseguram-lhe ação regressiva contra os demais”.
Da mesma forma, os frutos devem ser repartidos proporcionalmente entre os consortes, assim como eventuais danos. “Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou” (artigo 1319 do CC).
1.3. Da Administração
Havendo vários titulares da coisa comum, necessário se faz uma gerência sobre ela sob pena de o bem perder sua finalidade coletiva. Em qualquer corpo social coletivo há a necessidade de alguém assumir a direção, ainda que inexista hierarquia. Assim, como todos não podem comandar ao mesmo tempo, também não pode administrar sem orientação preponderante sob pena de imperar o caos,[6] motivo pelo qual a ingerência do artigo 1324 in verbis “o condômino que administrar sem oposição dos outros, presume-se representante comum”.
Como bem explica Carlos Alberto Gonçalves[7], essa regra é importante no tocante a terceiros que tratem com esse administrador. Essa administração poderá ser expressa ou tácita, como deflui da lei. Há medidas urgentes que exigem pronta providência do condomínio. A obtenção de autorização dos demais condôminos poderia pôr a perder o direito de todos. Nesse sentido, é evidente que o condômino que assumiu o papel de administrador poderá cobrar de cada titular das quotas-partes as despesas proporcionais que a administração exigiu, de outro modo, senão, ocorreria enriquecimento ilícito.
1.4. Da Extinção do Condomínio
Como modalidade de propriedade, o condomínio extingue-se pelas mesmas formas de extinção da propriedade móvel e imóvel.
Nesse sentido, a forma procedimental que permite a extinção da comunidade é a divisão conforme dispõe o artigo 1320 in verbis: “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”. Não obstante, mesmo que os condôminos tenham assumido a indivisão por certo tempo, a divisão da coisa comum pode ser deferida pelo juiz quando graves forem as razões para tal, não havendo prescrição ou decadência para essa ação porque o direito é potestativo, perdura enquanto pender a situação jurídica.
Nas palavras de Silvio Rodrigues:[8]
“O Código Civil facilita a extinção do condomínio, que é tido por escritores antigos e modernos como fonte de atritos e desavenças. Esse preconceito contra o condomínio, fruto de séculos de tradição, baseia-se na convicção de ser impossível um harmonioso funcionamento da comunhão. Communio est mater discordiarum, eis o aforismo consagrado pela jurisprudência romana”.
2. Condomínio Edilício – Aspectos Gerais
Como bem salienta Silvio de Salvo Venosa[9], nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, a começar por sua denominação. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, e condomínio edilício, esta última dada pelo atual Código Civil, que disciplina a matéria nos artigos 1331 a 1358.
De todas as denominações, vinha-se consagrando no país e no estrangeiro a propriedade horizontal, embora não isenta de críticas, pois nem sempre esse condomínio rege apenas propriedades em edifícios, com planos horizontais superpostos (a denominação refere-se a esse fenômeno). Esta última é também denominação consagrada na Espanha, Portugal e Argentina.[10]
Importante ressaltar que apenas o atual Código Civil tratou da modalidade de condomínio edilício. O Código Civil de 1916 utilizava de normas estrangeiras e decretos leis para resolver os possíveis conflitos oriundos desse instituto, tendo como principal legislação a Lei nº 4591/64 denominada de Condomínio e Incorporações. Não obstante, observamos que mesmo com o advento do Código Civil de 2002 a disciplina ainda não é tratada de modo satisfatório, haja vista o crescente número de edifícios nas mais variadas formas e constituições, os quais certamente merecem um estatuto próprio.
2.1. Conceito
Nesse sentido, de acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz, condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc. Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.[11]
2.2. Breve Histórico
O condomínio edilício surgiu depois da 1ª guerra em razão da grave crise habitacional que provocou um desequilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis, agravada por uma legislação de emergência sobre as relações de locação, pelo número reduzido de construções, pela implementação das atividades nas indústrias e também pelo êxodo rural. Com o objetivo de reduzir tal situação, sobretudo nas grandes cidades com o aumento da população, gerando dificuldades na habitação e circulação, surgiu o condomínio em edifícios de apartamentos, com melhor aproveitamento do solo e menores custos nas construções. Este tipo de empreendimento teve grande aceitação que permanecem de forma crescente em nossos dias.
Fator ponderado, é que as construções tornaram-se mais econômicas, diminuindo a elevação do custo de vida com a coesão na aquisição de grandes quantidades de materiais. Com isso, houve a facilidade na obtenção da casa própria. Hoje são crescentes as edificações, sejam residenciais como as comerciais. Entretanto, com a proliferação em massa dessas edificações tornou-se premente a elaboração de uma lei que regulasse as relações pertinentes a elas.[12]
2.3. Natureza Jurídica
São diversas as teorias que tem por objetivo elucidar a natureza jurídica do condomínio edilício. Segundo Carlos Roberto Gonçalves[13] há basicamente cinco teorias, vejamos:
A primeira considera o condomínio como uma comunhão de bens, porém, para a maioria dos doutrinadores esta teoria é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma e, ao mesmo tempo, utiliza áreas em comum com outros condôminos.
A segunda teoria, também não tão aceita pela maioria dos doutrinadores é aquela que diz ser o condomínio uma sociedade imobiliária, porém, importante ressaltar que não encontramos aí o affectio societatis, o que descaracteriza uma sociedade.
Da mesma forma, a terceira teoria, pouco aceita, encara o condomínio como uma servidão.
A teoria da personalização do patrimônio comum é uma das mais aceitas, porém, como acentua João Batista Lopes, a pretendida personalização do patrimônio comum é, porém, insustentável, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício.
Prevalece, assim, com efeito, o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico conforme dispõe o artigo 12, inciso XI do CPC, em situação similar à do espólio e da massa falida.
Também Caio Mário da Silva Pereira critica as teorias mencionadas, especialmente a última, afirmando que:
“É despiciendo mobilizar todos esses velhos conceitos para a caracterização do condomínio edilício. É ele um fenômeno econômico e jurídico moderno não se compraz com os institutos invocados para a sua explicação, nem deles necessita”.[14]
2.4. Estacionamento do condomínio – responsabilidade por furto e roubo[15]
É viva na doutrina e na jurisprudência a discussão sobre a responsabilidade do condomínio por furtos e roubos ocorridos no seu estacionamento.
Costuma-se dizer, de forma apressada, que essa responsabilidade existirá sempre que o condomínio repassar nos custos do rateio mensal o valor referente à segurança (porteiros, guardas, câmeras de vigilância etc.). Do contrário – isto é, quando não houver o repasse de tal preço, não há como responsabilizar civilmente o condomínio.
Mais recentemente, porém, o STJ tem adotado posição no sentido de que não basta previsão estatutária de contratação de servidores para a vigilância e guarda do local, nem estabelecer que as áreas comuns serão usadas sob a supervisão dos administradores do condomínio. Ao contrário, a responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Nesse sentido vejamos parte do voto do Ministro Ari Pargendler no Recurso Especial nº 268.669 de 26/04/2009:
“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção, isso porque o condomínio não tem implícita a obrigação de garantir guarda dos bens dos condôminos, tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembléia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento (...) Se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, funcionando como autêntico guardião não há que ser responsabilizado (...)Entendimento diverso importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro”.
Assim, só haverá responsabilidade do condomínio por furto ou roubo nas suas dependências se essa possibilidade vier consagrada na respectiva convenção, reservada verba específica para tal. Nota-se, finalmente, que neste caso esta será de natureza contratual, porque resultante de acordo entre os condôminos.[16]
Não obstante, porém, há minoritário entendimento de que o condomínio é responsável por furtos e roubos em seu interior, isso porque, na prática, o condomínio raramente assume por escrito, em convenção, regulamento interno ou assembléia geral a responsabilidade por algo que possa no futuro, lhe comprometer e com a dificuldade da apuração da conduta culposa por parte dos prepostos ou do síndico, o que ocorre é a assunção dos prejuízos pelos últimos e a exoneração do condomínio de qualquer responsabilidade[17]
Aqueles que defendem esta tese alegam que com a utilização de modernos sistemas de segurança e com a contratação, cada vez mais freqüente, de guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança armada, a responsabilidade dos condomínios pela subtração criminosa de bens das unidades privativas passam incitar a idéia de responsabilidade, isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real e botões antipânico, bem como para a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas arcadas pelos condôminos, que, no final das contas, buscam um maior resguardo de sua integridade física e de seus bens.[18]
Com efeito, se o condomínio utiliza sistema de vigilância próprio ou contrata empresa de segurança privada e armada, ainda que não haja previsão em convenção ou regulamento, passa a assumir a obrigação de zelar pela integridade dos proprietários e dos bens das unidades autônomas.
Se o morador paga e é beneficiário de serviços de segurança e vigilância, sejam eles diretamente prestados pela administração, sejam terceirizados, o condomínio é responsável, nos lindes do inciso III do artigo 932 do Código Civil ("São também responsáveis pela reparação civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele"). [19]
Para finalizar, consolidada jurisprudência do STJ é no sentido de que o condomínio é responsável pelo ato do preposto que causa dano a condômino, haja vista ser depositário dos bens do condomínio e ser responsável pela guarda e conservação dos mesmos. Nesse sentido, vejamos a jurisprudência:
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO - I. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.2009)”.
2.5. Responsabilidade do Condomínio Perante Terceiros – Objetos jogados dos apartamentos[20]
Ponto interessante no que diz respeito à responsabilidade condominial é aquela que versa sobre objetos lançados pelos apartamentos, causando danos a terceiros que trafegam pelas ruas.
Sobre o tema, Nelson Koiranski[21] descreve um caso pelo qual um pedestre caminhava pela rua quando fora atingido por uma moeda lançada pelo prédio ao lado, causando-lhe lesões graves na omoplata[22]. Neste caso, de quem seria a responsabilidade? O condomínio, o próprio agente (se identificado) ou consideraríamos o fato como caso fortuito?
Para a minoria dos doutrinadores, não há responsabilidade condominial uma vez que isso equivaleria à responsabilidade pelo fato de outrem, não existindo solidariedade (convencionada ou presumida), tampouco se cogitando na culpa in eligendo ou in vigilando, até porque os moradores não são “selecionados” pelo condomínio, inaplicável a responsabilidade objetiva na espécie. Aduz-se, em arremate, que eventual direito de regresso ficaria prejudicado porque desconhecido o autor do ilícito.[23]
A maioria da doutrina, porém, inclusive com vasta jurisprudência a respeito, entende que o condomínio deve ser responsabilizado sim. O atual artigo 938 do Código Civil é bastante claro nesse sentido, estabelecendo a solidariedade da massa condominial, vejamos:
“Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”
Observa-se, portanto, que a responsabilidade é objetiva, haja vista o dispositivo não contemplar a necessidade de culpa, bastando para tanto o nexo de causalidade entre o ato e o dano.
Outrossim, esse também o entendimento adotado pelo STJ, que assim se manifestou no Recurso Especial nº 116/258. Vejamos a ementa:
“RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe o condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros”.[24]
Não obstante, uma ressalva merece destaque. É que o reconhecimento da responsabilidade do condomínio parte da premissa de que não se é identificada a unidade autônoma da qual houve o lançamento do objeto. Caso conhecido o autor do ato lesivo, dele será a responsabilidade. Importante ainda observar que caso o autor do dano seja identificado somente após o encerramento processual caberá ação de regresso observando o prazo prescricional.
Da mesma forma, caso o autor do dano seja identificado durante o tramite processual, em fase de saneamento, cabe nomeação à autoria, intervenção de terceiros pela qual se chama o verdadeiro réu ao processo, corrigindo-se, portanto, o pólo passivo da demanda.
Já no caso de coisas líquidas caídas de edifícios, sendo impossível apurar de qual apartamento caiu, afirma José Aguiar Dias apud Marques que "a solução não pode ser outra senão a que já oferecida o Edito: responsabilidade solidária de todos os moradores". Ha posições divergentes para o caso, porém a jurisprudência busca fazer uma exclusão de alguns moradores, como no caso dos apartamentos que não contam com janelas ou sacadas para a via pública onde a recorrida foi atingida, responsabilizando apenas os proprietários de unidades de onde poderia ter caído ou sido lançado o objeto que atingiu a vítima, aceitando o "principio da exclusão" daqueles que certamente não poderiam ter concorrido para o fato[25] (RSTJ, 116/256)1.
2.6. NOTÍCIA – “Ladrões invadem garagem de prédio e furtam moradores no Rosarinho (Recife)”.
No dia 06 de maio de 2011 um edifício em Recife foi assaltado. A garagem do edifício foi invadida por ladrões que levaram duas bicicletas, além de uma câmera digital, o aparelho de som de um carro que estava aberto e objetos pessoais
Segundo um morador, o vigilante do prédio vizinho avisou que o portão do condomínio estava aberto. Mas, quando foi verificar, notou que o portão da garagem estava arrombado, e o cadeado danificado. “No momento que eu sai, o vizinho mostrou que o carro havia sido arrombado”, conta.
O prédio invadido não tem vigilante, mas possui cerca elétrica. De acordo com o morador, os roubos são freqüentes no prédio e não há policiamento no local. O morador prestou queixa pela internet.
Nesse sentido, após todo o exposto, podemos fazer uma análise quanto à responsabilidade do condomínio perante o furto ocorrido na área comum do prédio – garagem.
Segundo a jurisprudência majoritária, inclusive com posicionamento consolidado pelo STJ e pelos Tribunais de Justiça Estaduais, caso o condomínio em questão não tenha em sua convenção cláusula expressa indenizar, não há responsabilidade por parte do mesmo, sendo que o morador furtado arcará integralmente com os danos sofridos, isso porque, como já salientado, a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Nesse sentido, muito embora o condomínio em questão tenha cerca elétrica, esta não pode ser considerada como uma “segurança privada”, ou seja, não pode-se dizer que houve a contratação de empresa especializada para proteger o condomínio, o que afastaria também a tese da doutrina minoritária no sentido de que, caso o condomínio contrate empresa para cuidar da segurança do mesmo, este tem o dever de indenizar solidariamente com ela.
2.7 Crítica
No âmbito da responsabilidade civil do condomínio, o posicionamento majoritário retratado pela jurisprudência no que diz respeito à responsabilidade por objetos lançados ou que venham a cair do prédio, causando danos a terceiros, demonstra uma contradição e incoerência com o posicionamento adotado pelos Tribunais quanto à responsabilidade do condomínio por furto ou roubo.
O artigo 938 do Código Civil de 2002 prevê que aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. A jurisprudência majoritária entende que caso não seja possível determinar o autor do ato ou de qual unidade autônoma o objeto foi lançado ou veio a cair, o condomínio é responsável pelo dano ocorrido à terceiro, devendo repará-lo.
Destaca-se que nesse caso, o condomínio responde pelo dano independentemente de a responsabilidade estar prevista na convenção. O artigo 938 do Código Civil responsabiliza apenas o habitante (que não pode ser considerado um preposto do condomínio), o morador, não prevendo assim, a responsabilidade do condomínio nos casos em que a unidade autônoma não possa ser identificada. Essa responsabilidade resulta de entendimento jurisprudencial.
Dessa forma, o condomínio torna-se responsável solidariamente pela reparação dos danos provocados a terceiros. No entanto, tal entendimento revela-se oposto ao argumento utilizado para negar a responsabilidade do condomínio em caso de furto ou roubo ocorrido em suas dependências quando ausente expressa previsão na convenção e inexista culpa do preposto. O argumento utilizado, como vimos, é o de que a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. A responsabilização do condomínio no caso de objetos lançados, como informamos, independe desta prévia consciência e adesão, levando justamente à prática que se pretende combater quando se nega a responsabilidade do condomínio por furto ou roubo. Além do mais, o entendimento afronta o artigo 265 do Código Civil de 2002, o qual dispõe que a solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes.
CONCLUSÃO
Diante de todo o exposto concluímos que a responsabilidade do condomínio por danos sofridos dentro de suas dependências, gerando prejuízos aos condôminos, de acordo com o entendimento e jurisprudência majoritários, só será configurada quando prevista expressamente em convenção ou quando houver culpa do preposto. Como raramente o condomínio assume em convenção tamanha onerosidade, na prática, a análise da responsabilidade civil será feita pela consideração de que se houve ou não culpa do preposto.
A atribuição de culpa demonstra-se altamente subjetiva e relativa, baseando-se no nível e abrangência das medidas efetivamente empregas pelo condomínio para evitar e impedir a realização de dano específico. Esse entendimento é constatado no seguinte acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
“APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.08.248255-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): FERNANDO EUSTÁQUIO DE SOUZA BORGES E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFICIO SAN MARINO - RELATOR: EXMO. SR. DES. TARCISIO MARTINS COSTA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador OSMANDO ALMEIDA , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 22 de fevereiro de 2011.
Assim, tem o porteiro a RESPONSABILIDADE pela guarda da portaria e não está obrigado a percorrer seus corredores, para vigiar cada unidade e as vagas a elas correspondentes.
Sustentam, ademais, que a culpa do CONDOMÍNIO reside no fato de não ter havido correta conduta do porteiro ao monitorar as pessoas que entravam e saíam do edifício.
Com a devida vênia, o fato de o porteiro não ter percebido a entrada de um suspeito, não significa que tenha descurado de suas funções, mesmo porque o agente ou agentes podem ser os próprios moradores do edifício, como, aliás, afirma umas das testemunhas do autor, in verbis:
"(...) que embora o depoente não tenha idéia de quem possa ter feito os danos, foi constatado que os mesmos foram cometidos por alguém do prédio ou que tenha acesso ao seu interior". (Lúcio Valadares Portela)
Por outro lado, inacolhível a alegação, no tocante ao monitoramento por câmeras de vídeo e portaria 24 horas que, para os apelantes, seriam suficientes a ensejar a RESPONSABILIDADE do CONDOMÍNIO, haja vista a possibilidade de ser afastada em cláusula de não indenizar inserta na convenção.
A bem da verdade, ao que emerge, buscam os apelantes o reconhecimento da culpa presumida do apelado, restando impossível o acolhimento de sua pretensão, não só porque haveria de ser demonstrada, de forma inequívoca (CPC, art. 333, I), mas, notadamente, porque tal RESPONSABILIDADE se encontra afastada ante a inexistência de cláusula nesse sentido.
Com tais considerações, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se, incólume, a r. sentença de primeiro grau, por seus e por estes fundamentos.
Custas recursais, pelos apelantes.
O SR. DES. JOSÉ ANTÔNIO BRAGA:
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça o entendimento:
CIVIL - AÇÃO SUMARÍSSIMA - INDENIZAÇÃO - DANO OCORRIDO NO INTERIOR DO EDIFÍCIO.
Hipótese em que, do exame das provas e circunstâncias constantes dos autos, não se constatou qualquer participação direta ou indireta do empregado do edifício no evento danoso, daí não se poder imputar nenhumaRESPONSABILIDADE ao CONDOMÍNIO por ato de seu preposto" (STJ - Resp. 30950/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j. em 29/3/1993).
CONDOMÍNIO - FURTO - DEVER DE INDENIZAR.
O dever de indenizar imposto ao CONDOMÍNIO por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto" (STJ - Resp. 45902/SP, Rel. Min. Cláudio Santos, j. em 22/8/1995).
Assim, para determinar a responsabilidade ou não do condomínio deve-se analisar cada caso em concreto.
Aplicando esse entendimento aos casos reais selecionados neste trabalho, entendemos que no que diz respeito ao ocorrido na primeira notícia, a culpa (culpa in vigilando) dos prepostos está constatada, pois, o grande aparato de segurança e a ronda de vigilantes 24 horas no local eram suficientes para impedir uma ação isolada de bandidos. Essa culpa é reforçada pelo fato de nenhum dos vigilantes ter visto os suspeitos, que fugiram a pé. Portanto, o condomínio deve ser responsabilizado. Já no retratado pela segunda notícia, entendemos que o condomínio não deve sofrer a responsabilização, já que a ação criminosa ocorreu com forte aparato armamentista (18 homens armados com fuzis), superior, inclusive, à capacidade da Polícia Militar, que não conseguiu fazer frente aos criminosos. Desse modo, por mais que o condomínio possua um moderno sistema de vigilância e contrate seguranças armados, essas medidas não seriam suficientes para impedir a ação dos criminosos. Porém, é importante observar que se o serviço de segurança for exercido por uma empresa contratada pelo condomínio e essa prestação de serviço seja interpretada como uma relação de consumo, mesmo não havendo a responsabilidade do condomínio, a empresa de segurança responde objetivamente pelos prejuízos, por força do Código de Defesa do Consumidor.
Notas:
[1] GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. V.5. p. 356.
[2] A confusão, comistão e adjunção é forma de aquisição da propriedade móvel em que as coisas são fundidas, constituindo uma mistura. Dessa forma, pode-se dizer que confusão seria a junção de várias coisas líquidas (por exemplo: álcool), e a comistão, por sua vez seria a junção de várias coisas sólidas e secas (cimento).
[3] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. São Paulo: Atlas. 2007. p. 303.
[4] Idem, p. 304.
[5] FACHIM, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2003. V. 15. p. 174.
[6] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. São Paulo: Atlas. 2007. p. 310.
[7] GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. V.5. p. 155.
[8] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. V.5, p. 196; Washington de Barros Monteiro. Curso, cit. V. 3 p. 212.
[9] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. São Paulo: Atlas. 2007. p. 319
[10] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. São Paulo: Atlas. 2007. p. 319
[11] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23ª edição. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 158.
[12] SILVA, Paulo Cesar Gomes. Condomínio Edilício e suas caracteristicas frente ao Código Civil Brasileiro. Artigo online: http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html
[13] GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. V.5. p. 371.
[14] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. v. IV, p. 184 .
[15] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1622, 10 dez. 2007. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10743>. Acesso em: 6 ago. 2011.
[16] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1622, 10 dez. 2007. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10743>. Acesso em: 6 ago. 2011.
[17] MORAIS, Paulo. Responsabilidade civil do condomínio. Folha de S.Paulo Online. 02117 Disponível em:http://www.morais.com.br/casos1.html. Acesso em 08 de agosto de 2011.
[18] MORAIS, Paulo. Responsabilidade civil do condomínio. Folha de S.Paulo Online. 02117 Disponível em:http://www.morais.com.br/casos1.html. Acesso em 08 de agosto de 2011.
[19] Ibid.
[20] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, 71, 01/12/2009 [Internet].Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6962. Acesso em 08/08/2011.
[21] KOIRANSKI, Nelson. Responsabilidade Civil do Condomínio. In Tribuna do Direito, ano 15, nº 171, julho de 2007, p. 06.
[22] A escápula, espádua ou omoplata é um osso grande, par e chato, localizado na porção póstero-superior do tórax, que juntamente com a clavícula forma a cintura escapular ou espádua, permitindo a união de cada membro superior ao tronco. É classificado como osso plano(chato) e tem uma parte translúcida
[23] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, 71, 01/12/2009 [Internet].
Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6962. Acesso em 08/08/2011.
Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6962. Acesso em 08/08/2011.
[24] REsp nº 268.669. Min. Rel. Ruy Rosado de Aguiar. DJ 01.10.2010.
[25] SILVA, Paulo Cesar Gomes. Condomínio Edilício e suas caracteristicas frente ao Código Civil Brasileiro. Artigonal. Disponível em http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html. Acesso dia 08 de agosto de 2011.
Informações Sobre os Autores
Tônia de Oliveira Barouche
Graduada em Direito pela Universidade Estadual Paulista – UNESP. Advogada. Membro do Núcleo de Pesquisas em Direito Processual Civil Avançado e Comparado –NUPAD – UNESP. Pós Graduanda em Direito Civil/Processo Civil
Diego Antônio Perini Milão
Membro do núcleo de pesquisas em Direito Processual Civil Avançado e Comparado - NUPAD UNESP.
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